21深度丨首批“白名单”出炉 房地产“精准融资”大幕拉开

（原标题：21深度丨首批“白名单”出炉 房地产“精准融资”大幕拉开）

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

2024年以来，监管部门对房地产融资的支持，力度骤然升级。

1月30日，广西南宁市宣布已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

这是第一个推出房地产项目“白名单”的城市。此时距离住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，仅仅过去4天；距离两部门发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，也仅仅过去不到三周。

同期，重庆市也宣布，已经建立房地产融资协调机制，并已梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元。1月30日，项目“白名单”已向辖内大型银行、股份制银行、异地城商行、三家市属法人银行等28家主要银行推送。

有市场人士表示，从某种程度上，“白名单”的出台速度超出预期，也体现出监管部门对房地产融资的高度重视。预计未来一段时间，各主要城市将陆续出台“白名单”，对房地产的金融支持也将更加精准。

对于渴望流动性的房地产业来说，这一措施的效果值得期待。

信贷资金精准投放

“白名单”的推出，是建立城市房地产融资协调机制的结果。

2024年1月12日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。

协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

这也是房地产项目“白名单”的由来。该文件还提出了两类可纳入“白名单”的项目：正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目。

1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会指出，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

项目融资“白名单”的背后，是房地产融资管理制度的重大变革。

一位房地产资深从业者向21世纪经济报道表示，过去很长一段时间里，规模效应对融资起着决定性作用，具体表现为，销售规模靠前的大型房企，以及区域市场占有率较高的房企，旗下项目更容易获得融资。

近年来，房地产市场进入调整期。出于控制风险的考量，金融机构在发放项目贷款时，更多考量企业的“所有制性质”：相比于民营房企，国央企更容易获得融资。

但这些考量方式均未能与房地产开发的基本特点相结合。

中指研究院企业研究总监刘水表示，我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。指导商业金融机构区分集团风险与项目风险，淡化集团情况，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目分类支持，是较为可行的办法，也体现出更加精细的融资管理思路。

“白名单”猜想

除南宁、重庆两地外，青岛也传出相关动态。据媒体报道，1月29日，青岛市住房和城乡建设局相关负责人介绍，青岛正在抓紧推进相关工作，目前全市已经有120多个项目进行了申报，青岛住建局将按照住建部要求，按照公平公正原则，筛选符合条件的项目，并向金融机构推送。

“白名单”出炉速度之快，出乎很多从业者的意料。

一位房企人士向21世纪经济报道记者指出，在此前的保交楼、纾困资金发放等工作中，政府部门已经掌握了所在城市的项目基本状况。在此基础上进行适当的筛选和增减，“白名单”的出炉并非难事。

该人士所在的企业位于中部某省，他表示，1月31日早间，得知公司已收到政府部门关于“白名单”项目的申报要求。但在此之前，2022年以来，所在城市项目的建设、交付、资金使用等情况便已向相关政府部门同步，并按月更新。

他认为，此前在发放纾困资金时，监管部门就曾确定过一批本地项目“白名单”。此次项目融资“白名单”的确定，与前者有着相似的逻辑。

一方面，发放纾困资金时，政府部门出于规避道德风险的考虑，曾确定了“救项目、不救企业”的大原则，这很符合将集团风险和项目风险分割的原则。

另一方面，当时曾根据销售情况、建设进度、资金到位情况等，对项目做出筛选，具体标准也与前述《通知》确定的两类项目十分类似。

但该人士指出，不同的是，原有的“白名单”涉及专项纾困资金，额度相对有限，对项目的筛选更加严格。最新的“白名单”则以信贷资金发放为主，覆盖的范围会更大。

从目前的节奏来看，已有不少企业接到申报通知或已着手申报，更多的“白名单”或已在路上。

华东区域的一位房企人士向21世纪经济报道记者指出，已按照要求向政府部门申报了一批项目，但最终能否获批，还要由监管部门和金融机构确定。也有房企人士表示，已在政府部门的指导下申报。

有分析人士指出，市场活跃度低、项目交付压力大的城市，对“白名单”的推进更加迫切。因此，未来一段时间，会有更多的城市确定并向金融机构推送“白名单”。

至于该项措施的作用，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，此举可逐步让市场形成共识，阻断房地产风险的传播，不仅有利于保交楼的解决，也有利于市场对期房的接受程度，从而稳定房地产市场。

但要彻底改善行业流动性，还需要销售的复苏。近期，热点城市继续松绑楼市政策，有望在销售端给予支持。分析人士表示，融资、销售两端迎来利好，对市场的提振作用值得期待。