房企融资暖风频吹，业内密切关注“违约”房企能否获得支持

继中央经济工作会议强调要“积极稳妥化解房地产风险”后，12月13日，住房和城乡建设部副部长董建国再明确表示，将继续配合金融管理部门，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。

事实上，对房企融资的支持近期已频发出现在监管层的发声中，10月末的中央金融工作会议、11月以来的多部委座谈会等，均对房企融资予以支持等，期间亦提出“三个不低于”等政策为房企金融支持等。此后，至少10家银行密集召开房企座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、银团贷款等方面的支持。

近期，房企融资面也出现了一些积极变化，有房企内部人士表示感受到了融资环境的转暖。数据层面上来看，克而瑞监测的重点80家房企11月融资规模环比增加42%，企业发债环比大增264%，境外发债也迎来“破冰”。

但同时，也有受访企业则表示未明显感受到融资情况的好转，并表示“现在应该仍处于座谈、交流的阶段”，系列支持房企融资政策效果，还需要更多的时间来观察。

不过，监管层如此频繁发声，且中央经济工作会议进一步强调“持续有效防范化解重点领域风险”、“积极稳妥化解房地产风险”，业内预计，在房企债务化解、项目保交付等方面，资金支持政策将有望继续细化落实，对民营房企的融资会持续加大，缓解企业流动性紧张局面。

图片摄影：任玉明

融资支持效果初显

对于近期陆续出台的房企融资支持政策，中指研究院企业研究总监刘水向第一财经记者表示，预计后期金融机构对民营房企的融资会持续加大，缓解企业流动性紧张局面。

第一财经记者从某华东房企内部人士处了解到，近来有感受到融资环境的改善，“与去年底各机构召开房企座谈会、给出战略授信时的情况相似”。另有某目前经营状况尚好的民营房企人士向记者透露，公司有受到政策的照顾，例如在中债增发债等层面上，近来陆续也会有所动作。

目前，已有不少房企在融资方面推进了实质性动作。11月份，美的置业、卓越商管、绿城等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计23亿元，发行规模有所回升。整体来看，中指监测数据显示，2023年11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，环比增长49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初显。

进入12月，新城控股也正式对外披露，将发行不超8.5亿元中债增担保债券，期限3年。另有市场消息称，龙湖、金辉等房企的发债计划也在推进中。

12日，央企背景上市房企中交地产又发布了两则融资公告称。根据相关规定，该公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过60亿元（含）中期票据以及总额不超过40 亿元（含）的非公开定向债务融资工具。两项融资工具均将在未来两年内分期发行，发行利率均根据各期发行时银行间债券市场的市场状况确定。

中交地产表示，本次中期票据募集资金拟用于项目建设、偿还到期公司债务、资产收并购、补充流动资金及符合监管要求的用途；定向融资工具则将全部用于项目建设。

业内认为，中交地产这一大规模融资计划，在一定程度上可以算作是当前融资环境改善的表现。同策研究院研究总监宋红卫分析称，此前监管层提出的“三个不低于”中明确，各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速，“正如此前的预判，该项‘不低于’的难度最低，更多会集聚在央国企及相关背景的房企。”

更多实质性举措尚待落地

融资氛围虽有些许回暖，但未能切实改变房企所处的境况。有多家民营房企内部人士向记者透露，除了发债方面能有所动作之外，目前在银行端还没有感受到明显的行动落地。

某目前经营状况良好的华南房企告诉记者，“现在应该仍处于座谈、交流的阶段，各个银行都表态要支持，具体的成效要到后面估计才能看到。”某大型房企内部人士坦言，尽管目前公司在债券发行层面上能有所动作，但并没有更多的突破，仍是保持平稳状态，“政策还是要在金融机构方面能有更多实质性的动作，否则改变可能不会很大。”

另有多家出险房企内部人士则坦言，未感受到融资环境的变化，“一直都有在谈，还是一事一议，看具体方案”，能完成展期的核心是提供的增信，例如暂时没卖掉的房子、车位、商铺，以及其他持有资产，“谈起来依旧不容易”。

整体来看，房企融资规模仍处于低点，前11个月典型房企的累计融资总量不足去年全年的七成。另据中指院，今年前11月，民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%，较上年同期下降4.8个百分点，保持低位水平；发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业；民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。

中指院指出，这表明当前支持优质民企发债融资在持续落地，但整体惠及面、融资规模等仍相对有限，这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。

12月11-12日举行的中央经济工作会议提出，要持续有效防范化解包括房地产在内的重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

业内普遍认为，积极稳妥化解房地产风险是2024年重要目标，企业资金支持政策有望进一步落地见效。其中，房地产风险主要体现在债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实。

董建国在今日的发言中还对房企目前的状况进行了分类。“对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。”他同时指出，“房企一般是集团公司加项目公司的架构。集团公司和项目公司都是独立法人，集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。”

刘水认为，这一表态意味着未来对于债务违约企业或将分类施策处置，在优胜劣汰的同时，对资产优质、专注主业、合规经营的房企，由于暂时资金链紧张发生的债务违约，监管部门将支持房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。

上述华东房企内部人士直言，贷款也是要还的，现在房子也卖不出去，融资之后还要面临未来偿还的问题，所以，根源还是需要在需求端提升市场交易量。