近千亿项目全面开工，沈阳借道城市更新“谋局”东北振兴

以城市有机更新，为当好东北振兴、辽宁振兴“跳高队”提供强有力支撑，这是沈阳正在实施的一个大手笔。

作为东北地区重要中心城市、先进装备制造业基地和国家历史文化名城，沈阳在新时代推动东北全面振兴中，需要展现更大担当和作为。而城市发展战略的重大变革，也要求这座曾经的老工业基地加快转型蝶变，实现城市振兴发展。

今年9月的一次调研中，辽宁省委常委、沈阳市委书记王新伟强调，实施城市有机更新，一头连着发展、一头连着民生，既是推动城市发展与转型、增强城市吸引力竞争力的重要抓手，更是提升群众生活品质、不断增进民生福祉的重要举措。

截至目前，沈阳方城、太原街、和平湾等板块和片区257个、投资近千亿元项目已全面开工建设。

体检先行、规划引领

2021年11月，沈阳获批成为全国首批城市更新试点城市，由此拉开了新一轮转型蝶变的序幕。

为强化规划引领，沈阳随之出台《沈阳城市更新专项总体规划（2021—2035）》（下称《更新规划》），聚焦全新城市定位（“一枢纽四中心”——国家现代综合枢纽、国家先进制造中心、综合性国家科学中心、区域性金融中心和区域性文化创意中心），构建了“1 5 5 N”推进体系。

具体而言，即实现城市振兴发展1个目标；实施社会民生保障、产业经济振兴、人文魅力彰显、绿色生态优化、韧性智慧支撑5大行动；落实践行“两邻”理念、更新低效空间、传承文化根脉、留白留璞增绿、完善基础设施5项策略；制定涵盖老旧小区、老旧厂区、老旧商圈、街路更新、公共空间完善、历史文化保护等N项任务，从单一的物质空间改善转化为全域化城市资源高效整合协同利用与价值转化，全面提升城市品质。

与新的城市定位和发展目标相比，原有的沈阳既有资源潜力，也存在问题短板。《更新规划》提出：

社会民生方面，沈阳高校、医疗资源优势突出，但公共服务供给仍不充分；

产业活力方面，营商环境不断优化，科技创新资源丰富，但经济增长与城市建设规模扩张不同步，“多中心、组团式、网络化”的中心城市“功能结构”有待优化；

这也是此次沈阳城市更新的一大特点——体检先行。

由此，沈阳建立了城市体检与城市更新统一部署协调机制，将城市体检工作领导小组整合至城市更新工作领导小组统一领导，由沈阳市党委、政府主要负责同志任双组长，定期召开领导小组会议组织推动各项工作。沈阳市城乡建设局作为领导小组办公室牵头组织各成员单位随时组织召开联席会议，共同研究落实体检更新各相关工作。

同时，市直部门、区政府、街道、社区设立“体检联络员”，市城市更新领导小组办公室结合体检指标体系安排，分级组织开展城市体检。针对体检发现的短板，生成项目清单，纳入城市建设年度计划中统筹安排。市城市更新领导小组办公室强化项目实施跟踪问效，进一步统筹做好城市体检成果转化工作。

目前，沈阳各地区已经建立了片区更新常态化体检评估制度，将城市体检结果作为片区更新立项审核的前置要件，市区两级城市更新领导小组办公室组织审核更新实施方案，确定体检发现的问题在更新实施过程逐一解决。

经过体检，沈阳全域划定了35个核心发展板块和55个更新片区，全面打造滨水特色功能区、城市更新示范区、高新产业聚合区、公共服务中心区，从过去的摊大饼、单中心发展模式向多中心、组团式、网络化的城市结构转变。

同时，以城市设计为主导，同步跟进控详规划、交通专项规划、市政专项规划，结合招商引资深入产业研究，坚持基础设施先行、公共服务先行、生态建设先行策划包装项目。

近日，沈阳市建立城市体检与城市更新统一部署协调机制、出台城市更新中长期规划2项举措入选《城市更新行动可复制经验做法清单（第二批）》。这也是继2022年沈阳市城市更新跨项目统筹运作模式入选住建部《城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》后的第二次入选。

居民从“站着看”到“跟着干”

今年，沈阳城市更新体量巨大：改造老旧小区800个、背街小巷309条，实施345条街路面及建筑立面提升维护，强化1182条背街小巷常态化管理，新建1000个口袋公园。

以改造老旧小区等为重点的社会民生保障行动，是沈阳推进城市有机更新五大行动之一。目前，800个老旧小区改造的主体工程已全部完工。总建筑面积2709万平方米，5765栋楼，居民40.86万户，总投资102亿元。

这是一个前所未有的规模。如果在辽宁省内做一个横向比较的话，2023年，沈阳市老旧小区改造投资金额和改造数量在全省均排名第一，其中，改造规模占全省改造总量的2/3，投入资金占全省总投资的76%。

老旧小区改造项目繁杂、时间紧、任务重，如何能在短时间内完成？

沈阳市房产局方面介绍称，为将居民身边的“痛点”一一打通，通过前期仔细“摸底”，着力对老旧小区普遍存在的路面、墙面、水箱、管道、管线等不同程度的破损问题，进行统一集中的修缮、整理和更新。为缩减老百姓的改造“阵痛期”，制定挂图作战时间节点图，倒排工期，压缩时限，抢抓进度，确保老旧小区改造按时完工。

同时，聘请154名“人民设计师”，综合专业设计和居民意见，“一小区一策”精准制定设计方案。每个点位组建“居民义务监督小组”，搞“小板凳”工程，请居民代表参与监督施工质量。改造后，采取“民意验收”和工程专业验收相结合的方式验收，组织开展居民满意度测评，居民满意率低于90%的小区不予验收。于是，居民从“站着看”到“跟着干”，充分参与到老旧小区改造中来。

此外，老旧小区改造还纳入了“振兴新突破、我要当先锋”赛道中考核比拼。对个别推进滞缓、舆情较多的地区，沈阳市委、市政府进行专题调度和约谈，责成市委、市政府督查室会同市房产局组成联合督查组督查督办。

下一步，沈阳市房产局表示，将提前谋划、提早启动明年老旧小区改造前期工作，注重设计规划，细化改造标准，明确标准化的任务清单、责任清单，因地制宜完善和提升社区党群服务中心（站）、“一老一幼”等服务设施建设，使老旧小区配套更完善、居住更舒适、生活更方便。

钱从哪儿来？

沈阳这样一个全域系统性更新，需要大量资金。钱从哪儿来？

数据显示，2年来，沈阳市城市更新项目投资结构比重持续增加。其中，2022年城市更新项目占全市城建项目的51%，2023年这一比例进一步提高到了69%。

同时，“我们形成了央企、国企、民企多方投资，典型示范项目不断涌现的新局面。”沈阳市城建局方面表示。

此外，沈阳市还探索跨项目统筹运作模式，允许在行政区域范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营，对改造任务重、经济无法平衡的，与储备地块组合进行综合平衡，保障老旧小区改造等资金需求。

沈阳和平区太原街地区沈阳城市更新示范片区之一，和平区成立了太原街城市更新有限公司，以国资平台作为融资和运营主体，引入央企华润置地作为代建代运营主体。更新中将板块内125公顷历史文化街区保护、101万平方米老旧小区改造、31个口袋公园等民生公益项目与6个储备地块、10处低效用房项目进行组合开发，通过协议搬迁、先租后出让、带产业条件出让等多种方式，统筹进行跨项目运作，实现收益平衡。

铁西区的红梅文创园项目，由万科集团通过长效运营，建设集艺术展览、产业办公、艺术孵化、文创商业、休闲娱乐等复合业态的文化艺术交流平台。目前红梅文创园已进驻70家商户，园区出租率近90%，形成了快慢相间、业态丰富的商业生态，创造了日均4万人次客流的聚集效应，创造年产值近1.2亿元。

始建于1950年抗美援朝时期的大东区东贸库历史建筑群，占地17.5万平方米，在协议搬迁政策的支持下，由项目公司对闲置的库房进行盘活利用。最终打造为“华润时代公园”，成为集文化、交流、休闲等于一体的综合性城市客厅。

和平区的奉天巷项目，由民营企业新世纪集团与国资公司合作开发建设，运营上灵活采取销售收入分成、风险共担的模式。自开街以来，日均客流量约1万人次，日销售额达20余万元，直接创造就业岗位1600余个，带动周边老旧小区房价、租金持续走高，实现了社会效益和经济效益双赢。

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