机构：战略性新兴产业成为优质写字楼的增量需求

世邦魏理仕（CBRE）7日发布专题报告指出，换挡提质的新引擎引领商业地产需求发生结构性变革。战略性新兴产业成为优质写字楼和研发设施的增量需求，尤其是人才资源富集的一二线城市是企业选址扩张的重点。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，2023年中国经济逐渐复苏，但仍面临内外挑战，投资者可以重点关注受益于产业创新和消费升级的重点城市生命科学园区和长租公寓，并以品质为核心深入挖掘商办及仓储物流板块的投资机会，构建高质量资产组合。

在中国经济创新升级的背景下，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业加速崛起。与传统制造业不同，战略性新兴产业具备智力和技术资本高度密集的特性，因而优质办公和研发空间在其工作场景中占据更加重要的地位。

世邦魏理仕数据显示，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易的面积占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京沪商务园区中的占比超过70%。

来源：世邦魏理仕

谢晨表示，“十四五”规划提出“2021-2025年期间全社会研发经费年均增长7%以上，至2025年战略性新兴产业增加值占GDP的比重超过17%”，这将持续推动相关企业办公和研发物业需求的增长。

战略性新兴产业的办公选址轨迹与人才资源分布高度一致。世邦魏理仕数据显示，2019年至今，战略性新兴产业写字楼新租面积的84%落位于北京、上海、成都、深圳、广州、武汉、西安七大城市。其中，京沪保持绝对的领先，新租面积占比超过半数。

企业对办公空间品质的日益重视是另一个重要的结构性趋势。谢晨透露，今年前三季度，全国18个主要城市甲级写字楼净吸纳量占比录得97%的历史新高；而在一线城市中，甲级楼宇对乙级楼宇的挤出效应更加明显。

投资方面，世邦魏理仕建议，中长期的机构投资者优先关注未来现金流锁定性良好的一线城市核心区位超甲级和甲级写字楼资产。此外，中国内地写字楼资产过去十年的收益率表现与全球90%以上的主要市场呈现低相关或负相关性，这将为全球投资者提供分散化投资的选项。