美国楼市之“怪现象”：利率高企，平均房价指数再创新高

综合近期发布的一系列数据看，美国房价再创历史新高、居民借贷成本高、待售房屋供应不足，这些因素令买家选择观望，不少地区出现了交易量下降的趋势。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，令很多投资人费解的是，2023年美国房贷利率高企，但美国房价并没有下降，反而持续坚挺。“原因很简单，高利率降低了房产需求，但也更大幅度地降低了房产供给。”他称，“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。”

他进一步解释道：“现在美国房产库存量只有疫情前一半，供不应求，推动房价持续上涨。”

美国房价再创新高

近期发布的标普凯斯-席勒指数（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）显示，2023年9月美国平均房价比去年同期增长3.9%，再创历史新高，总体看来，从2023年1月起，美国平均房价已经上涨6.6%。

其中，房价同比增幅最高的3个城市是底特律（6.7%）、圣地亚哥（6.5%）和纽约（6.3%），房价同比降幅最大的城市是拉斯维加斯（-1.9%）、凤凰城（-1.2%）和波特兰（-0.7%）。

更能显示美国楼市现状的是月度房价的变动。9月，美国平均房价比8月份上涨了0.3%。标普凯斯-席勒指数涵盖的20个城市全部出现了环比上涨。房价增长速度比前8个月有所放缓。

陈跃武解释道，9月数据显示，美国平均房价已经连续8个月上涨回升。实际上，美国房价在2022年6月达到一个高点，之后6个月下降，到2023年1月开始回升。而9月的美国平均房价已经超过2022年6月，创下历史新高。

“数据表明，美国房地产市场的中期调整已经于10个月前结束。到9月份为止，2023年美国平均房产价格已经上涨6.6%，符合我们年初的预测，即房价在2023年将上涨大约5%至10%。”他称，美国房价并没有下降，反而持续坚挺的第一个原因就同高利率有关。

“美国大部分的房产持有者的房贷利率是3%至4%，如果他们卖掉现有的房产去买新房的话，他们的房贷利率将变成8%，这是他们不愿意做的。”陈跃武说，“因此他们取消了出售房产的计划，造成市场上房产奇缺，房价坚挺。”

房屋销量为何下降

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最新发布数据显示，10月美国签约待售房屋环比下降1.5%。尽管美国东北地区的交易出现月度增长，但中西南部地区均录得负增长。

待售房屋代表的是已签署购买合同但尚未成交的房屋，数据指标往往领先现房销售数据1~2个月。

NAR的数据显示，美国四大地区均较去年同期有所下降，其中西部地区降幅最大，为10.8%，其次是中西部地区，降幅为10.3%，南方地区下降7.1%，其次是东北地区，降幅最小，为6.5%。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示：“10月，抵押利率达到最高水平，现有房屋的签约合同为二十多年来的最低水平。最近几周，抵押利率的连续下降对更多购房者贷款资格有所帮助，但有限的房源显著阻碍了对住房需求的充分满足。当然，多个报价只会产生一个赢家，其余人只能继续寻找。”

陈跃武对第一财经记者表示，此外这里还有一个更深层的原因，就是过去的15年里美国新房建成量远远低于市场需求，产生一个巨大的供给缺口，造成了房产的严重短缺。“这是推动美国房产价格在过去10年持续上涨的根本原因。”他表示。

“目前美国通货膨胀率已经下降到3%。美联储在7月份加息25个基点后停止加息，市场预期美联储将在2024年中开启降息周期。基于以上预期，美国30年房贷利率已经从8%下降到7.22%。”他对记者分析道，一旦美联储开始降息，房贷利率将大幅下降，促进美国房产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。

的确，美国近期发布的一系列数据均显示出就业市场正在日益降温。而美联储一直在稳定物价和劳动力市场放缓之间进行权衡。5日发布的数据显示，美国在10月份的JOLTs职位空缺数量下降至873.3万，大幅低于930万的预期值，为2021年3月以来的最低点。