违规行为再现，挪用预售监管资金屡禁不止

预售监管资金被看作是保交楼的基本保障，备受购房者关注。2022年下半年掀起保交付热潮以来，各地政府部门也加强了预售监管账户的管理，但市场上仍然存在漏洞。

近期，武汉市通报了八家房地产开发企业未按照规定将房款全部交存至预售资金监管账户，福州市通报一银行擅自挪用3000万元预售监管资金，用作贷款偿还。

房企和银行为何屡屡未按规定交存和擅自挪用预售监管资金？在预售监管资金使用环节，又该采取哪些方式，让预售监管资金合理合规地使用？

房企、银行均有违规行为

11月28日，武汉市住房保障和房屋管理局发布通报称，八家开发企业违反规定，未协助购房人将房价款全部直接交存至预售资金监管账户，故意通过企业一般账户直接收取房价款，从而逃避预售资金监管。股权穿透之后，上述八家开发企业包括禹洲、新希望、汇璟、湘隆、凯旋置业、卓洋置地等。

更早之前的11月24日，福州市城乡建设局通报称，检查发现，在正荣观江樾小区项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，已明确告知预售资金监管银行——浦发银行福州分行该项目属于保交楼重点监管项目，但浦发银行仍然擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款，已违反相关规定，再加上2022年该银行已经被记录一次违规，浦发银行福州分行被终止监管银行资格。

此外，今年以来，福州市关于预售监管资金违规挪用的银行还包括招商银行福州分行、建设银行福州苍山支行、泉州银行福州台江支行，这三家银行均被记录一次违规。

多年来，预售监管资金的违规行为始终未曾断绝。今年2月份，湖南湘潭融城九华置业投资有限公司因商品房预售款未进预售资金监管账户被通报处罚，罚款3万元。2022年5月，有网友在人民网领导留言板称，其在一楼盘的三期中选购了一套住房，但是楼盘的工作人员引导其将定金转入了2期的商品房预售资金监管账户中。

预售资金监管，指的是房地产行政主管部门、银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，预售资金只能用作项目建设，不得随意支取和使用。

不少城市很早就有意识地对预售资金进行监管，例如，上海市1997年开始实施的《上海市房地产转让办法》就规定，“房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。监管机构对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任”。

不过，在很长一段时间内，各地的预售资金监管力度参差不齐，因此也导致了不少商品住房未能如期交房。

例如，今年5月，人民网留言板上有网友提问，“咸阳市泾阳县西关小区项目建立预售资金监管账户的情况如何？”泾阳县委督查室回复称，《咸阳市商品房预售资金监管办法》于2016年印发，泾阳县随后开始开展泾阳县商品房预售资金监管，西关小区项目2013年9月开工建设，项目建设较早，故未设立资金监管账户。

“西关小区项目已作为我县房地产化解专班重点任务，我县将持续对该项目进行跟进，与业主沟通，约谈企业，督促项目开发商积极筹措资金，保障项目建设推进，尽快向业主交房。”泾阳县委督查室回复称。

2022年3月，河南省驻马店市一名网友在人民网留言板上提问，“湖珀蓝岸小区预售资金有监管吗？为何迟迟不开工？”对此，驻马店市平舆县委县政府督查局回复称，“县住建部门已按照要求对湖珀蓝岸小区开发公司的公章、财务、进行了监管，并开设了预售资金专用监管账户。由于县住建部门在对该开发公司进行监管时，其资金链已断裂，一直未有销售资金。已将该项目纳入问题楼盘，并成立工作专班专门负责该项目相关问题的化解处置工作。工作专班正研究解决该项目资金事宜，已督促开发公司抓紧筹措资金，力争早日开工，尽快交房。”

预售资金管理仍待加强

2022年1月，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，国家层面才对预售资金监管账户进行统一的规定。该文件提及，地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，预售资金监管额度、具体拨付节点等方面，仍由各地的市县级城乡建设部门确定，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。

尽管在2022年11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，但是按照要求，置换后的监管资金仍不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。另外，该文件还规定，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

第一财经注意到，今年以来，包括海口市、南宁市、昆明市、武汉市、福州市、沈阳市、岳阳市、西藏自治区、许昌市、江门市、南充市等多个地区均发布了关于加强预售资金监管的政策文件。

值得一提的是，南宁市还要求房地产开发企业在项目营销中心使用南宁市商品房预售资金监管专用POS机，以此确保商品房购房款的安全；海口市、福州市还启用了预售资金监管电子化系统，从而使得预售资金全过程信息化监管、实现业务全程网办；深圳市则在2022年明确，深圳商品房预售资金监管模式推进改革，政府将代替商业银行成为监管主体。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经表示，对于企业来说，尽管擅自挪用预售资金属于违规行为，但是，在当前大部分民营企业已经爆雷的情况下，不少房企已经没有资金支付正常的工程、运营等款项，因此不得不想办法寻求资金支持，若公司集团层面无法给到资金支持，则只能从项目上着手。张宏伟表示，如果预售资金挪用是为了员工工资的支付，为了推进项目的建设进度，是可以理解的，但若将预售监管资金归集到集团，挪作其他用途，则会导致单个项目的资金断裂，甚至出现烂尾。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对第一财经表示，一些房企或银行未按照规定使用预售监管资金，很大一部分原因是将预售监管资金用于填补其他投资或业务的资金亏损。若要让预售监管资金不被违规挪用，应该进一步完善商品房预售资金监管的相关立法，加强对银行、房企的监督和管理，完善惩罚等制度，对于挪用商品房预售资金的行为要进行严肃处理。