北上广深二手房成交环比提升，业内预计行情将延续至下一季

几乎不约而同地，一线城市二手房市场又传来好消息。

刚刚过去的11月份，北京二手住宅网签量12545套，环比增长17.8%；深圳二手住宅成交3133套，环比增长12.9%；广州二手住宅整体网签成交套数10182套，环比增长8.77%；上海二手房合计成交16173套，环比增长约7.12%。

市场短暂回温背后，固然有政策叠加影响，但更重要的因素是，当下市场成交很大程度有赖于“以价换量”。业内认为，降价等因素带动的需求具有短期性，后续市场走势还要视政策、房价等综合判断，但明年一季度季节性回升是确定的。

一线城市交易回温

降二套首付、放宽普通住宅标准等政策，正给深圳楼市带来些许变量。

深圳市住建局最新披露的数据显示，11月份，深圳全市新房和二手房成交齐增，二手房表现尤为明显。当月新房成交2773套，环比增4.5%，同比增7%；二手住宅成交3133套，环比增12.9%，同比增44.5%；一手住宅成交量创近5个月新高，二手住宅成交量创7个月以来新高。

波澜泛起的二手房市场中，龙岗区以925套成交位居第一，占比22.99％；其次是福田区，以752套成交占比18.69％；南山区667套居第三，占比16.58％；罗湖区成交635套，占比15.78％。

11月23日起，深圳开始执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准有所松动，建筑面积小于144平方米、但总价高于750万元的住宅，将被纳入普通住宅的范畴，二手房交易时将节省不少税费。

受此影响，乐有家研究中心监测显示，新政后客户看房量上涨，11月26日当日看房量达9月以来第二高点，接近“认房不认贷”政策后的最高值。从成交量看，乐有家门店成交环比新政前一周涨幅超过10%。

“新政出来后，客户预约看房的明显增多，有性价比高的笋盘基本都会出手。我们感受到11月份的市场确实略有回升，大部分是置换型的客户，新政策的出台力度也比较符合预期。”深圳市龙岗区一位房产中介告诉第一财经，从数据和一线情况看，龙岗区当前市场确实比较活跃。

北京近期虽没有新政出台，但二手房市场也出现躁动。根据北京市住建委公布的网签数据，11月北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%。

今年来，北京二手房市场经历了“波浪式”的行情。首个“波峰”出现在三月份，当月二手房网签量达到22192套，较一二月份大大提高；但此后市场开始缓慢下行，直到年中一直在“荣枯线”之下；“认房不认贷”等楼市政策出台后，市场在9月迎来第二个“波峰”，随后热度又于10月消退。

如今，虽然与今年的高峰期相距甚远，但北京二手房再次来到“荣枯线”以上。一般而言，1.2万套是北京二手房月度网签的“荣枯线”，成交量在1.2万套～1.7万套之间属于比较正常的市场状态，高于2万套市场代表市场较热，低于1.2万套甚至1万套则说明市场流通性欠佳。

一线城市中的广州也未掉队。据广州市房地产中介协会数据，11月广州市二手住宅整体网签成交套数和成交面积分别为10182套和102.10万平方米，环比分别增长8.77%和7.23%，二手住宅网签宗数在今年3月和4月后再度突破1万套，网签套数创下年内第二高位。

除了番禺区和从化区，11月广州各区网签面积均有回暖，越秀区和海珠区环比增长明显，幅度为23.72%和10.35%；白云区、荔湾区、黄埔区和天河区环比增幅分别为6.79%、6.06%、1.43%和0.66%；外围的花都区、南沙区和增城区环比增幅分别为18.76%、17.93%和17.06%。

广州市房地产中介协会认为，11月广州全市二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势，主要原因是“920”政策刺激持续，因部分区域放开限购，一些此前不具备资格的置业者购房需求陆续释放。在政策利好的背景下，为缩短房屋置换周期，部分业主愿意提供一定的议价空间促进成交。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州二手房成交上涨，主要有几个因素：首先，9月20日退出外围几个区限购，带动购买需求回升预期；其次，限购松绑、增值税免征期“5改2”、为子女入学提前购房等，促成二手房年底翘尾小高潮；新房推售量少，且以中心区少量推售的高价单位为主、供需错配，导致价格梯度合理的二手住房更受欢迎；广州新房和二手房倒挂形势不明显，导致刚需和改善多转向二手房，近期房企风险蔓延进一步扩大，更加剧了新房的观望情绪。

上海方面，据网上房地产网签更新数据，上海11月份二手房合计成交16173套。整体来看，市场成交有所回暖，环比10月上涨约7.12%，平均每日签约成交套数约539套。

业主降价促成交

单从成交数据，并不能得出一线城市二手房的真相。实际上，降价成交才是当前市场的主流。

在北京市昌平区一大型社区，一套建筑面积200平方米左右的房源正在挂牌出售。今年九月份，也即“认房不认贷”出台之后，该房源业主看到市场动向，将手中这套一层老房源挂牌，当时心理价位是490万。该社区是“北漂”聚集地，人口流动性强，房子挂牌后带看的人不少，近几周便有十组。

然而，房子出手的过程并不顺利，三个月来该房源两次下调价格，如今业主已经折让70万元。负责该房源的中介告诉第一财经，11月份市场成交虽然还可以，但整体价格没之前高。“房源价格基本都在往下调，主要现在的购房者也不追价格，基本都是挑到自己满意的价格才会出手。”

麦田房产统计的数据也显示，11月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.3%。挂牌价下跌的同时，11月北京二手房议价空间和上月相比扩大0.5个百分点，议价空间达到年内最大。

业主对价格的信心与预期正在松动，有的选择下调挂牌价，有的则直接暂停出售、选择观望。据麦田房产数据，11月底北京二手房挂牌量环比下降0.9%。“一方面由于市场价格持续下行，部分业主选择下架房源，另一方面新增挂牌房源和10月相比也快速回落。”

二手房出现波动的深圳，也是同样的景象。乐有家成交数据显示，当前房源成交价近八成低于指导价，11月全市挂牌价环比下跌0.9%，各片区挂牌均价仅有豪宅区域红树湾微涨0.3%，其余片区均为下跌或持平。

在临近的广州，11月当地二手住宅网签均价为29221元/平方米，环比上月下降2.2%。与10月相比，天河、越秀当月网签均价有所上涨，分别为5.7万/平米和4.3万/平米，但海珠和番禺的价格跌幅较大，前者由4.2万/平米降至3.7万/平米，后者由2.9万/平米降至2.3万/平米。

李宇嘉表示，广州业主“以价换量”的主要原因在于：几个外围区域退出限购后，业主趁机挂牌，其中多为前期投资客，希望尽快出货，降价售房意愿强烈；认房不认贷、退出限购等政策出台后，对市场刺激效果并不显著，导致业主开启降价挂牌。“二手房降价其实在下半年表现都很突出，比如7～10月份，广州二手房价环比分别为-1%、-0.6%、-0.7%、-0.8%。预计11月份环比跌幅依旧比较高。”

上海二手房市场的整体价格也有所走弱。据“百盛房地产数据分析平台系统”监测数据，12月1日上海二手住宅基价均值为59503元/平方米，全市二手住宅价格环比下降0.88%。

而在此前的10月份，一线城市二手房价环比已经由涨转跌，整体跌幅为0.8%，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%，其中上海当月环比跌幅为0.8%。

上海中原地产表示，上海进入改善时代，置换客户抛出二手住宅去打新，但就目前市场需求来看，买家观望心态严重。一方面，政策效应不及预期，市场期待更多利好落地，但迟迟没看到可能出来的信号；另一方面，低迷的成交量不足以支撑起价格企稳，交易周期变得很长，为了达成交易，成交价格只能一降再降，旺季走出比淡季还弱的行情。

就后续一线市场的走势，李宇嘉认为，价格端预期将持续走弱，当前留存在市场上的，基本为刚需和改善，存量房足够大，价格梯度合理，为刚需和改善循环创造出条件，但房地产基本面并未好转的情况下，需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。降价、入学带动的需求也具有短期性，一方面超低价房源在减少，低价盘源消化完毕，后续价格下跌有限，加上购买力消耗，供需两端可能会在低位盘整。进一步的行情，寄希望于明年一季度，届时还要视政策、房价、新房供应等综合判断，但季节性回升是确定的。