空置率创30年新高，伦敦写字楼“租金衰退”警报拉响

美国投行杰富瑞（Jefferies）日前发布的一份报告称，随着英国伦敦西区、伦敦金融城和金丝雀码头商业中心的整体空置率达到30年来的最高水平，伦敦写字楼市场正处于“租金衰退”之中。

8%左右的空置率历来被视为“租金衰退”的临界点，高于临界点表明租金处于下跌趋势。根据杰富瑞的测算，目前伦敦西区的空置率为7%，而伦敦金融城和金丝雀码头的空置率分别在10%和20%以上。

瑞银投资研究部门房地产主管马利克（Osmaan Malik）对第一财经记者表示，自2022年初以来，借贷成本上升成为全球房地产行业挥之不去的阴影。实际利率出人意料地急剧上升，令该行业陷入困境，对那些凭借低借贷成本发展起来的商业模式来说尤其如此。随着再融资成本的上升，各房地产公司的资产负债表成为焦点。与此同时，疫情的影响仍然存在。

下一个牺牲品？

在前述报告中，杰富瑞预计伦敦写字楼的使用率将萎缩20%，原因是混合办公模式大行其道后，租户越来越青睐郊区的所谓绿色建筑。

“零售业是技术革命的第一个牺牲品，我们认为写字楼是下一个。利用率已经下降，随着租户减少闲置办公空间，业主正在失去定价权。”报告如是写道。

报告称，英国主要仓储及轻工业物业投资开发商SEGRO旗下商业园区Park Royal的租金超过每平方英尺30英镑（约合260元人民币），现在可能高于金丝雀码头的市场价格，后者作为伦敦金融中心，汇聚了巴克莱银行、摩根大通及摩根士丹利等一众国际投资银行业巨头。

今年6月26日，汇丰银行正式宣布将搬离已使用超20年、位于伦敦金丝雀码头的全球总部，转而迁至伦敦金融城一个规模小得多的办公楼。分析认为，搬家的原因是远程办公模式逐渐流行后，该银行对办公空间的需求有所降低。

分析人士表示，由于出租率下滑，叠加多国央行持续加息，导致融资成本急剧上升，全球房地产业正面临双重打击，包括瑞典和德国在内的多个欧洲国家的房地产业都承受着前所未有的压力。在此背景下，英国主要房地产公司的股价已跌至2022年9月底以来的最低水平。

当地时间27日，英国四家大型房地产开发商集体收跌，其中Great Portland Estates收跌近5%，Land Securities、British Land和Derwent London分别下跌4.3%、3.4%和3.4%。

投资者信心

不过，英国最大的商业地产公司之一兰德证券集团（Land Securities）表示，其伦敦市中心写字楼投资组合的需求依然 “强劲”，本财年前五个月的出租率高达96.9%。

该公司最近出售了价值22亿英镑的成熟写字楼，公司首席执行官艾伦（Mark Allan）称这批资产处置“非常及时”。艾伦说：“在过去的一年里，我们果断地为企业定位，以应对‘更长时间内保持在高位’的利率环境。”

根据基金交易公司Calastone公布的最新资金流报告，投资者对英国房地产行业逐渐失去信心，8月份资金流出英国房地产基金的速度明显加快。数据显示，截至目前，投资者已从持有的英国房地产基金中撤资4.28亿英镑（约合37.9亿元人民币）。

“由于租金的不确定性和开发商利润的压缩，投资市场的流动性正在消退。”杰富瑞在报告中写道，“伦敦房地产投资信托（REIT）看似便宜，但可能价值不高。”

马利克对第一财经记者表示，从全球的情况来看，加息潮渐入尾声，而企业普遍报告经营状况乐观。目前上市房地产开发商的股价较其账面价值和重估后资产净值的折扣为15%，租金能否随着通胀稳定而稳定下来尚待观察。