普洛斯东莞新沙物流园为“旧厂房改造”带来了哪些经验？

随着我国经济从高速发展进入高质量发展阶段，产业升级的同时，也为产业园等基础设施提出更高的要求，为了适应新经济、新需求，旧厂房改造成为当前的一种趋势，尤其是产业发展成熟，且用地紧张的珠三角城市，对旧厂房改造的需求也更旺盛。

5月19日上午，普洛斯东莞新沙物流园举行开业庆典，这个由旧食品生产厂房改造而来的产业园，开业即达到了90%的出租率。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表示，“我们将旧厂房重新规划、投资开发，以服务地方产业进行布局；另外，该项目全方位升级改造，通过智慧化零碳化运营管理，提升环境、经济和社会效益。这个园区将作为新经济引擎，树立起新一代绿色智慧产业基础设施标杆。”

以物流及产业基础设施投资与服务为业界熟知，普洛斯一直深耕大湾区市场，已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门等9个城市，投资开发了30多个物流园及产业园，资产管理面积约400万平方米。

数据显示，整个粤港澳大湾区聚集了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。赵明琪表示，目前普洛斯中国在建及在运营的物流及产业基础设施面积大约5000万平方米，而华南地区为400万平方米左右，还有很大的成长空间，普洛斯对大湾区的投资建设会加速。

“主动求变”适应市场需求

普洛斯东莞新沙物流园位于东莞市麻涌镇。麻涌镇是广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座港口，是大湾区内核心物流枢纽之一，区位条件十分优越。同时，作为华南最大的粮油产业集聚区和全国三大粮油加工基地之一，麻涌镇近年来加大力度培育以粮油为基础的特色食品饮料产业集群，并以此推动区域产业基础高级化、产业链现代化，升级发展新经济产业体系。

结合上述区域优势和产业升级需求，普洛斯于2019年收购当地旧食品生产厂房，在原址基础上重新定位、更新升级，建成了东莞新沙物流园。相比旧厂房的单层设计，普洛斯改造后的园区总建筑面积近27万平方米，建筑层高达49.4米，建有国内市场稀缺且领先的4层双盘道物流基础设施，其中顶层的预留冷库净高达13米，可为冷链和自动化设备部署升级提供充足的空间。

在业内人士看来，13米的层高在物流园中非常少见，“8米的层高就已经算很高了”。对此，赵明琪解释称，现在的产业要求大量的自动化投入，一旦投入自动化，对仓库空间高度的要求就会提升，这也是普洛斯东莞新沙物流园项目在建设之初就考虑到的因素。

赵明琪还指出，尽管该项目单层高度比较高，项目的楼层有四楼，但是，普洛斯东莞新沙项目做的是全盘道、双盘道的设计，有足够的操作、停车的空间，足够的回转区域，对客户来说基本上每一层都可以当成是一楼来使用。“车辆进出比较频繁的企业更适合在1层，对于装卸量或配送量没有那么大的企业，则更适合在4层。”赵明琪补充道。

值得一提的是，在重建方案设计及实施全过程中，通过采取节能降碳措施并充分利用可再生能源，普洛斯东莞新沙物流园预计每年可减少超过1800吨二氧化碳排放量。经德国莱茵TÜV与英国建筑研究院（BRE）联合制定的“净零碳建筑认证评价体系”评估，普洛斯新沙物流园已成为国内首个获得“卓越级”（最高级别）净零碳建筑认证的物流园。

赵明琪表示，普洛斯新沙物流园项目从设计的时候就采用了很多节能和环保的技术，把ESG放在了比较重要的位置，因为很多客户特别是在做跨境业务的时候，会涉及到绿证的需要，他们服务的客户会看其是不是使用绿色的物流和产业基础设施。该项目在ESG方面已经先做了基础的保障，对入驻的企业拓展业务也会提供便利。

新开业的普洛斯东莞新沙物流园，不仅体现出普洛斯高水准的园区规划设计及开发建设水平，还充分发挥了普洛斯在客户资源、生态资源以及产业服务能力上的优势，比如，园区的智慧化人车分流系统、屋顶将部署的光伏发电系统、计划安装的新能源充电桩和储能系统、按客户需求定制的仓储智能分拣RaaS（机器人即服务）等都综合协同了普洛斯旗下不同业务平台的解决方案。

依托普洛斯客户资源网络，目前该园区已吸引了多家行业头部客户入驻，出租率已达近90%，入驻的企业类型包括跨境电商、快时尚品牌，冷链物流及配套企业也将支持麻涌镇的特色食品饮料产业集群培育与结构性升级中。

实际上，如今的冷链已不仅仅局限于物流或者供应链环节，集生产、仓储和配送于一体的冷链需求成为一种趋势。赵明琪举例称，一些知名会员店的后台，是把加工车间和云仓整合在一起的，因为有的产品的保质期很短，云仓的配送半径在一个小时以内，所以从厂到仓，距离要越短越好，也就是生产和配送一定要在一起。值得注意的是，普洛斯东莞新沙项目原本就是食品加工厂，有食品加工的排污许可证，能完全实现产配一体，这也是该项目的优势。

“集约化用地”的样本

以普洛斯东莞新沙物流园项目为代表，普洛斯积极响应各地政府对战略性新兴产业发展的规划，从功能定位、规划设计、建筑开发到运营管理，对供应链产业基础设施进行全方位升级，已在北京、上海、苏州、西安等全国多个城市落地了一批支持区域工业用地集约化转型、产业升级与城市更新的典范案例。

例如，在北京顺义区，普洛斯为理想汽车定制了北京研发总部，项目所在的普洛斯顺义汽车科创产业园为旧工厂重建改造，不仅以高标准定制开发能力高度契合了理想汽车对高标准产业基础设施的需求，助推客户业务高速发展，同时也有力地支持了顺义区汽车产业加速实现从“制造、销售”环节到“高端研发、制造”领域的转型升级。

在苏州昆山市陆家镇，普洛斯于2018年收购昆山华成织染有限公司厂房项目，重新设计开发，锚定当地政府大力发展的智能机器人产业定位进行运营管理，提供特色化的产业服务。更新升级后的普洛斯华成（昆山）智能制造科技产业园已引入11家智能机器人及其产业上下游创新企业，已初步形成了具有一定影响力的科技创新和人才发展高地。

赵明琪表示，政府非常支持城市更新，广东省对于哪些资产可以做更新，更新要求、规范、容积率、产业要求、产业配比等很明确。与此同时，赵明琪也表示，发达区域的人口密度大，土地稀缺，在这样的环境下，对于存量老工业区域的更新，政府更关注旧厂房改造是否能带来新的产业方向，是否能给这个区域带来新的经济发展动力，以及产业方向是否符合相应区域的规划。另外，建筑规范、设计、外立面对城市形象的影响，也很受重视。

那么，从企业的角度来看，哪些旧厂房更适合改造？赵明琪对第一财经表示，适合改造的项目区位主要在一线城市和经济发达的主流城市，因为二次投入的成本比较高；其次，改造需要有一定的体量，要值得花这么大的精力去做前期的沟通和重建，“像东莞新沙这个项目总建筑面积体量达27万平方米，投入、产出比较有规模效应”；另外就是，项目前期做好精准的未来产业定位，能快速地去实现产业升级的目的。

抗周期“方法论”

实际上，随着产业发展日新月异，产业基础设施也面临周期性的风险，如何对抗风险，也成为产业基础设施开发和运营企业面临的课题。

“选址选得对不对，是否能够抗经济周期，是否能够面向更多元化的客户群体，能否应对不同阶段的经济发展脉络和区域经济变化，以及客户群体性的周期性变化，能否尽早地捕捉到下一个周期，这是普洛斯一直以来在思考的事情。”赵明琪表示，普洛斯是一家专业的投资和产业服务公司，要保证资产在一个长周期里持续保持好的效益和表现，因此就要去深入研究客户，以及面对的市场变化、供应链的变化和产业变化。

对物业通用型和定制化的平衡，是普洛斯抗周期的一种方式。赵明琪表示，目前普洛斯做的较多的是通用型的物流及产业基础设施，普洛斯东莞新沙物流园就属于通用型物业。而对于通用型物业的建造，普洛斯也有自身的考量。赵明琪表示，普洛斯希望产业空间能装载多元化的产业类型，至少设施的80%都是客户直接可用的，有20%的个性化需求可以通过二次装修来实现，这样对基础设施的投入来说，面对的产业类别更多元化，也不会太受限制。

而对于承重、保密性有特殊要求的产业，例如很多汽车的配件企业承重都要到10吨、15吨以上，通用型设施不能符合他们的需求，普洛斯的处理方式是做定制化的基础设施，例如理想汽车北京研发总部、宝马研发中心都是落地普洛斯产业园的定制项目。

另外，普洛斯还通过旗下PE投资平台进行私募股权投资，以对抗周期。赵明琪表示，普洛斯投资了很多领先的物流公司，包括空运、航运，比如中欧班列、长江内河运输等；物流的硬科技领域，如物流自动化分拣机器人；以及中央厨房、生鲜冷链的企业。“做股权投资会让我们对企业未来的方向、所处赛道的未来竞争格局更加清晰，这也让我们反向参考和思考如何选址、服务什么样的客户，客户所处行业的未来趋势会是怎样的。”赵明琪说。