深圳写字楼空置率下降，港资企业表现活跃

今年一季度，在无新增供应的情况下，深圳甲级写字楼市场终于迎来空置率下降。

第一太平戴维斯数据显示，2023 年第一季度，深圳甲级写字楼物业市场无新增供应，全市总存量仍为1005.7万平方米。源自信息技术、金融、交通等行业的企业办公物业租赁需求持续释放，今年一季度，深圳全市甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至24.4%。

分区域来看，福田区、南山区、罗湖区的甲级写字楼空置率环比均下降，其中，空置率最高的南山区降幅最大，下降了0.8个百分点，仅宝安区空置率上升。

不过，深圳甲级写字楼市场整体租赁需求恢复进程仍较缓慢。第一太平戴维斯数据显示，一季度深圳全市甲级写字楼净吸纳量环比下降55.0%，至5.4万平方米，仅为过去五年季均值的31.5%。

仲量联行的研究报告显示，经济需求端的逐渐修复在一定程度上提振了市场信心，因此一季度深圳一些企业在一季度重启甲级办公楼的问询和实地考察。同时，仲量联行也表示，企业不动产战略已成为企业成本控制的重要一环，因此，对不少有人员增聘和办公空间扩张计划的企业来说，成本节约型搬迁方案依然是主流，企业对租赁行为更加“精打细算”，这也导致一季度深圳办公楼市场租赁成交量并未随实地考察数量增多而有明显上升。

值得一提的是，随着港澳两地全面通关，港资企业在深圳甲级写字楼市场中表现活跃。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，得益于国内新冠疫情防控政策的优化调整、深港两地的全面通关，不少外资企业，尤其是港资企业，对于深港融合发展的前景期望有所改善，其对于投资深圳的信心亦有所提振。

不过，写字楼业主也延续让渡租金以迎合市场需求，应对市场竞争。第一太平戴维斯统计的数据显示，今年一季度，深圳甲级写字楼租金指数环比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至176.0元/平方米/月。

第一太平戴维斯预测，2023年深圳甲级写字楼市场或再迎供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平方米。其中，第二季度全市将迎来六个新项目入市，为市场带来约41.0万平方米的甲级写字楼供应。

“随着经济活动的稳步恢复，源自信息技术、金融及专业服务行业的需求有望继续增长并推动市场去化，但新增供应体量将会致使全市空置率结构性上升。”第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇认为，供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令全市平均租金延续下降趋势。同时，他也表示，随着深圳经济及市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。

仲量联行指出，2023年年深圳地区生产总值增长目标为6%，而2022年深圳地区生产总值同比增长为3.3%，经济复苏将是2023年深圳发展的主基调。另外，深圳市政府今年经济工作的重心将聚焦于扩大内需和深化供给侧结构性改革，并通过两者的有机结合促进内需和消费复苏，扩大有效投资，推动制造业发展，因此，政府也将鼓励企业进行业务扩张和投资拓展，以带动经济回暖，这有望催生办公楼的增量租赁需求。

今年2月，“前海金融30条”正式颁布，深圳以及前海在金融产业对外开放、市场化改革等领域再进一步，深港两地间金融服务业的联动也正在持续深化。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，一个市场化、国际化的金融市场，将给深圳金融企业，尤其是从事跨境金融业务的企业带来更多发展和扩张的机遇，同时，与金融产业发展关联度较高的专业服务业，同样有望寻找到新的增长动能。因此，这些行业今年很可能成为前海子市场、乃至深圳甲级办公楼租赁市场的中坚力量，前海子市场占全市成交的占比也将进一步加大。