开发商转型代建商，“城投拿地 代建开发”或将会成为常态

在房地产开发业务过去两年的深刻调整中，代建市场迎来了逆周期的业务爆发。

这一方面是供应的增加，房企纷纷涌入，以期增加现金流入、保留团队、维持稳定经营。据克而瑞不完全统计显示，目前已有超60家企业布局代建赛道。

另一方面则是大量房企爆雷致使不少地方平台公司拖底拿地但却缺少开发能力，使得代建的需求应运而生。

据中指院预计，未来5年，代建市场新订约总建筑面积保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元。

在谈到对代建行业的看法时，旭辉旗下代建板块负责人建管总裁刘冰洋表示，未来国内地产行业也将与国外一样，走向专业化，大量的委托方需要代建方协助解决开发的问题，而随着行业的成熟，利润空间也将走向公允。

城投代建业务飙涨

2021年下半年以来，随着销售市场的持续下行，拿地格局由以民企为主向以地方国企为主演变，尤其是城投平台在流拍率高时加大拿地力度，“托底”土地市场。

据中指院数据，2022年按面积TOP100拿地企业中，地方城投公司有71个，是2021年同期的3倍多。另据克而瑞，2022年城投拿地建面占到全国土地总出让面积的一半以上。

但绝大部分的城投公司不具备项目开发能力，普遍存在开发速度较慢、入市率较低的现象。据中指院，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。代建需求也就应运而生。

不过，代建公司想要获取这些业务也并不容易。有房地产业内人士告诉记者，现在很多城投都在找代建，但满足城投要求的代建方也比较有限，“（代建公司）需要有房企开发经验，有品牌且安全，目前数得上也就几家”。

较早切入代建赛道的规模房企无疑具备了先发优势。据绿城管理2022年年报，其在建项目中，政府代建面积占比已超52%；中原建业也提及政府代建、国央企城投代建和金融机构代建比例在增加。

旭辉建管手中来自城投的业务比例也有了明显提升。据刘冰洋透露，此前来自商业代建的比例占60%，政府代建占比在30%多，而今年的业务中50%以上来自城投。

“城投拿地 代建开发”或许会成为常态。当前开发商拿地策略高度相似、聚焦于核心城市，在大部分城市，地方政府平台类公司真正承担起房产开发经营的职责，而自行开发的难度颇高，寻求代建公司是个相对安全高效的解决方法。刘冰洋透露，“从现在的情况来看，我们也跟国外趋势相似，衍生出了大量的委托方，他们可以进行投资，我们去解决开发的问题。”

业内认为，代建市场的空间很大。据中指院数据，2021年代建行业渗透率仅为4.8%，而欧美国家的渗透率则近30%，以此预估，我国代建行业仍有5.2倍的渗透空间；未来5年，代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元之间。

利润会走向公允

面临庞大的市场空间，赛道明确又容易看懂，再加上保留团队的客观需求，越来越多原来的房地差开发企业挤入代建赛道。

“现在确实好多公司都在搞代建业务，”有意拓展代建业务的华南房企内部人士直言，因为很多地方拿地可能有风险，但又看好其未来，直接放弃也不甘心，于是转而做代建。据克而瑞不完全统计显示，目前发展代建业务的品牌房企已超60家。

当赛道变得拥挤，行业规范尚未完全建立，且地产仍处于筑底期等，代建的竞争也难免变得复杂而无序。

明源地产研究院曾指出，在整个地产行业都面临资金短缺时，不少委托方本身就存在现金流紧张的问题，找代建就是为了盘活土地，因而其资金需求远超对代建方的品牌需求；同时，有些中小型代建公司入局，费用报价甚至只有品牌企业的一半，导致利润空间压缩等情况。

据了解，许多城投公司开工率比重偏低，其原因之一便在于缺钱。一家全国性房企投拓曾向记者透露，在拓展代建业务时曾遇到过委托方要求其大比例入股的情况。

为了保证安全，许多代建企业都设定了明确的底线。例如绿城管理就明确表示，为了隔离投资类的风险，绝对不加财务杠杆，不对项目出资。

刘冰洋也为旭辉建管划下了同样的底线，严守轻资产管理的模式，可以牵头搭线，但自身不会出资。除此之外，他还要求选择项目时，“不能亏损、不对利润兜底、不对赌、不包干”。

值得一提的是，在当前行业下行、竞争加剧的背景下，代建行业一直存在的利润规模较低情况又有所加剧，步入低利润周期。

在刘冰洋看来，市场下行导致的项目本体利润有所减少，能承担的管理费也相应下降，这属于正常的行业状况，但低价策略的竞争不会存在很长时间。他认为，随着行业这两年的快速发展，大家对代建行业的理解越来越清晰，过往可能会以价格为导向，但现在很多客户会“选择对的”，以规避风险、降低损失。

“我们现在看这些客户越来越专业，这意味着未来代建市场一定会越来越成熟，就像过去地产行业的利润率，会走向一个比较公允的状态。”刘冰洋认为，未来的代建费也会如此。