纾困恒大、驰援佳兆业，深圳最大房地产纾困平台渐成规模

作为纾困类房地产企业，成立仅一年的深圳市安居建业投资运营有限公司（下称“安居建业”）已多次入局“保交楼 ”问题项目。

4月26日，佳兆业佳园项目公众号“天宸THE CORNICHE”发布《关于“佳园”项目与福田安城投公司合作的公告》称，在政府的指导下引入国企——深圳市福田安城投资运营有限责任公司(下称“福田安城投公司”）进行合作。

佳兆业佳园项目位于福田市中心，紧邻深圳第一高楼平安金融中心，与深圳会展中心仅一路之隔，由原东山小区旧改而来。2022年末，该项目取得预售证的144套回迁房已经全部登记备案。佳兆业佳园的销售顾问对第一财经表示，该项目的一期一共两栋楼，一栋主要为回迁房，另一栋是可以对外销售的商品住宅，项目计划在今年5月份开盘，预计推出的房源有一百多套，户型范围为108—138平方米，单价在10万元/平方米左右，目前已经开放样板间。二期项目目前处于清楼待拆状态。

佳兆业佳园的开发商为深圳市佳宇坤房地产开发有限公司，企查查信息显示，该公司最大的股东为佳兆业集团（深圳）有限公司，第二大股东是深圳市国资委控股的企业——深圳市建安（集团）股份有限公司，两者对佳兆业佳园项目的股权占比分别为45.5%、34.5%。

企查查信息显示，福田安城投公司由深圳市安居建业投资运营有限公司（下称“安居建业”）与深圳市福田投资控股有限公司（下称“福田投资”）联合成立，两者股权占比均为50%。福田投资由深圳市福田区财政局全资控股，安居建业则由三家深圳国资委控股的企业和万科共同控股。

根据公告，福田安城投公司将发挥“国资身份 市场化运作”叠加优势，为佳兆业佳园项目及开发建设单位提供工程与现场协理、建设及销售管理等多维度的支持服务。

有知情人士对第一财经表示，福田安城投公司的介入，主要是为了完成“保交楼”任务，也就是说，福田安城投公司主要对佳兆业佳园的资金、财务、工程、营销等方面进行监管，保证销售资金完全用于工程建设。该知情人士还表示，作为出险房企，佳兆业销售商品房，购房者也会担心其交楼问题，福田安城投公司介入后，对项目的销售端来说能够有所助力。

在这场“保交楼”事件中，安居建业这家企业显得有些特殊。

企查查信息显示，安居建业成立于2022年1月，注册资本20亿元，经营范围包括：以自有资金从事投资活动；社会经济咨询服务；住房租赁；非居住房地产租赁；房屋拆迁服务。该公司由深圳市人才安居集团有限公司、深圳市特区建工集团有限公司、深业集团有限公司，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ）四家公司共同成立，持股比例分别为40%、20%、20%、20%，前三家公司由深圳市国资委全资持股，而万科的第一大股东则是深圳国企深铁集团。

成立之初，就有媒体报道称，安居建业是深圳市政府房地产纾困专班下设立的纾困平台，重点纾困对象是中国恒大、佳兆业，因为这两家企业在深的项目多为旧改，因此安居建业介入的项目也多为城市更新项目。

安居建业的行动力也很强，成立至今仅一年，这家连官网都还没有的公司，对外投资参股的公司已有8家。

从公开信息来看，安居建业正式参与的第一个纾困项目应该是在2022年9月，彼时，益田集团在深开发的项目御龙华府发布公告称，引入安居建业进行合作，安居建业接受益田集团委托，在不改变项目开发主体的前提下，为项目提供工程管控至交付服务全过程全方位管理支持服务，为项目顺利交楼助力。

据媒体报道，2022年9月26日，恒大位于深圳龙岗区的重点项目——恒大城市之光、恒大锦苑、恒大深汇大厦及都会广场，引入深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司（下称“龙岗安城投”）进行合作，龙岗安城投为上述四个合作项目提供从工程建设到竣工交付的全过程支持及服务，为保交楼工作保驾护航。龙岗安城投由深圳安居建业持股65%。

2022年12月17日，深圳市坪山区城市更新和土地整备局公告显示，正奇工业区城市更新单元的项目实施主体康芙汀堡公司（恒大地产集团全资子公司）向该局申请撤销更新单元实施主体资格，与此同时，深圳市安和三号房地产开发有限公司（下称“安和三号公司”）向该局申请确认更新单元实施主体，康芙汀堡公司在更新单元拆除范围内全部房地产权利义务由安和三号公司承继。穿透股权发现，安和三号由兴业国际信托有限公司、安居建业分别持股97%、2%。

2022年11月26日，深圳公共资源交易中心披露，原属于恒大旗下的南山深湾片区的T208-0054宗地（恒大深圳湾总部地块）重新出让，最终地块被深圳市安和一号房地产开发有限公司（下称“安和一号”）以底价75.43亿元竞得。企查查信息显示，安和一号背后的大股东是兴业国际信托有限公司，股权占比约97%，安居建业股权占比约2%。

今年2月，安居建业还参与了恒大在深圳市龙华区民治街道的岳盟工业区旧改项目纾困。2019年3月，深圳市馨乔实业有限公司（下称“馨乔实业”）被确认为岳盟工业区城市更新项目实施主体。2022年6月以前，馨乔实业由中融国际信托控股，而中融国际信托一直与恒大集团保持密切合作，该项目的名称为恒大时代之光，因此在外界看来，该旧改项目的实际操盘者是恒大。2023年2月，馨乔实业的股权被拆分，东方资产、中国恒大、长城资产、中渝置地等企业纷纷入局，值得注意的是，深圳安居建业也位列其中。

4月以来，有媒体报道称，安居建业将接手恒大在深圳的向南村城市更新业务。流传出的文件信息显示，“恒大集团”出现资金断裂及债务危机后，长期拖欠物业租金及交楼、拆楼村民过渡期安置费，因此，政府引入了安居建业的附属项目公司——深圳市安和二号房地产开发有限公司（下称“安和二号”），作为向南村一期的项目合作开发主体，另外，向南村村集体委托安和二号办理向南二期旧改项目申报手续等事项。

从已有的案例来看，安居建业纾困模式灵活多样，有股权介入，也有非股权介入的项目“保交楼”支持服务。