孙明春：未来十年二十年，房地产市场仍有可观成长

我这段时间一直在思考一些观点，有两个主题非常好：一是稳预期，二是法治化，这两点是一脉相承的。我认为，稳预期是否可以进取一些，变成重塑信心或者稳定信心的概念。预期和信心还是有一点差别，预期稳，不只是预期稳，预期还要向好。在经历了去年中国经济（波动后），我们需要给消费者、企业家、投资者一个更好的预期，不只是短期周期性反弹的预期，更重要的是形成更长期的稳定向好预期。

法治化加上市场化，也是非常重要的。法治化、市场化、国际化这三点稳定的不只是国内企业家，还有海外企业家、跨国公司的信心。所以，这是一条短期和长期结合的可持续路径。

对于当前的经济形势，我可能更乐观一点，这个乐观并不是说在GDP增长率上比大家的预期更高，更核心的还是能否有能力、有潜力可持续，在这一点上我还是有信心的。

我们要意识到去年是一个非常特殊的年份。去年国内疫情从年初到年底，对经济的影响一直持续到今年1月份，是一个很大的冲击。同时，俄乌冲突爆发，对各方面产生巨大影响。美联储加息速度是四十年来最快的一次，也带来了一系列冲击，海外加美市场、英国养老金基金等都出现了流动性危机，今年硅谷银行、瑞信等金融机构出现了调整、破产收购兼并，等等。这么多不同维度同时冲击中国经济和全球经济是比较罕见的。所以，去年经济环境非常差。

今年虽然有各种各样的挑战，尤其是海外挑战非常大，但总体比去年会好很多，我认为经济增速达到5.5%以上是不成问题的。

进一步复苏的可持续性到底来自哪个领域？看数据消费者信心已经回来了，不仅是消费数据，消费者信心调查数据也回来了。投资者信心，无论是股票市场还是房地产市场，从近期数据、价格看也回来了。

消费者信心包括消费数据的复苏有一个自然反弹。投资者信心也相对容易被短期数据和政策影响。房地产价格也是这样，房价涨的时候大家抢着买，跌的时候都不买。所以，近期房地产市场出现了一些好的迹象，如果能够维持住，对接下来经济复苏意义重大。

最难的是企业家信心，因为消费者信心取决于收入，收入取决于就业，就业一定程度上取决于企业家信心，企业家如果不敢投资，就业就不会太好。所以，要修复企业家信心，包括坚持市场化、法治化、国际化三个方针，以及坚定不移坚持“两个毫不动摇”等。

我个人认为，从中国过去几十年体制特征和历史经验教训看，只要政策制定者政策方向明确，上下一致的预期会比较快地形成。所以，预期是向好的，企业家预期也是向好的，只是可能需要一些时间。房地产市场在过去二十年经历了一轮又一轮调控和刺激，都是运动型的，这不是很健康。

怎样看接下来的中国经济？长期来讲，我相对更积极一些。中国经济几大块，消费受制于收入，收入受制于就业，就业受制于投资。房地产投资还是负增长，制造业投资增速明显回落，主要靠基建投资。如果地方政府财政进一步恶化，基建投资可持续性也是值得怀疑的。

外需方面，虽然3月份数据在好转，但整体来讲还是有很多不确定性，下半年美国经济衰退也可能不可避免。所以，外需也不在我们可控之内。

房地产市场方面，有两大驱动因素：一是城镇化需求，二是改善化需求。城镇化达到65%后需求开始放慢，但城镇人口还是在上升的，去年大概还是有600万城镇人口的增加。后面肯定会慢下来，所以这块需求没有以前强劲。改善性需求则不封顶，没有一个标准说一家人或者一个人应该住多大面积，这取决于收入水平、供应能力等。现在我们讲城镇人均居住面积41平方米，觉得挺高了，但实际上这是建筑面积，如果转成使用面积，差美国接近一半，比欧洲很多国家也低大概20%。

从这个意义上讲，如果有能力去建设，老百姓有钱去购买，金融机构有实力给家庭部门提供杠杆，我不认为中国房地产市场已经饱和了。

我们可以算一笔账，去年居民储蓄存款增加了18万亿元，今年前三个月增加了10万亿元，很大原因是大家买房少了，很多钱暂时以存款的形式存在了银行。试想，中国老百姓有128万亿元的存款，若只拿出5万亿元，按照30%的首付，就可以支撑15万亿元的购买力，这相较于去年全年房地产销售额已经有20%的增长了。如果从这两年居民储蓄存款增量中（15个月增加了28万亿元），拿出15万亿元，用30%的首付杠杆，细水长流也可以维持至少三年的房地产销售稳定上涨。所以，我对中国房地产市场的前景是有信心的。

房地产市场的短期挑战是，居民购房的愿望没上来，对房地产市场有没有信心，这种挑战更大的还是在一二线城市供应方面。以往历次调控都是把开发商资金管住，导致开发商流动性紧张，没有办法买地和新开工，所以每次调控结束以后，需求都在涨，因为收入在上涨、城镇化在进行，两三年一轮调控下来，积累了大量被压抑的需求，但供应方面因为房企流动性问题受到了压抑，一旦调控结束，供需差别更加明显。以往这个问题在一二三四线城市都有，这些年三四线城市供应越来越多，但一二线城市仍然存在这个问题。

所以，现在的挑战是，老百姓对于房地产市场预期回暖以后，我们是不是有足够的供应，是否会导致房价报复式反弹。房地产调控还是有难度的，关键要改变调控思维，不能运动式调控，更多要考虑供需之间的动态平衡，不光要考虑需求方面的健康成长，也要考虑供应方面的健康发展。

所以，我个人对房地产市是偏乐观的，可能跟很多人的观点不太一样，但我觉得有信心，中国房地产市场在接下来十年、二十年还是会有相当可观的成长。

（作者系海通国际首席经济学家）

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