融创境外债重组方案通过，地产股受提振迎来普涨

4月21日，内房股集体走高，龙光集团涨超10%，融创中国涨5.62%，禹州集团涨3.92%，合景泰富集团涨3.67%，佳兆业集团涨3.32%，弘阳地产涨3.03%。

市场情绪上扬背后，昨日深夜，出险房企融创发布化债积极消息，本金总额为90.48亿美元的境外债务重组方案，目前已获超75%的现有重组债务持有人递交加入重组支持协议的函件。

此前有出险房企人士表示，房企债务重组流程大致有三步：拟定初步方案，与债权人沟通谈判达成最终方案，在香港法院完成相关法律程序、重组方案生效。其中，融创、恒大等房企采用了协议安排的模式，这就要求签署境外债重组协议的比例达到未偿还本金总额的75%，重组方案才算通过。

作为出险房企化债的典型案例之一，融创境外债重组方案得到75%以上的债权人支持，意味其境外债务重组已实质性完成，接下来只待法庭程序完成，方案便可正式落地执行。

百亿美元债务成功重组，将为融创争取三年的喘息时期。根据今年3月28日融创发布的境外债务重组方案，融创将约百亿美元的境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组。

其中，降杠杆计划目标约30亿美元，债权人既可选择将全部或部分持有的债权转换为股权，也可继续持有债权，两种方式均有机会获得足额偿付。

同时，融创将发行新的以美元计价的公开票据进行置换，债权人将获得最多八档新票据，分别于重组后的2年至9年到期。对于第一、第二档债务（初始期限分别为两年和三年），融创有权选择将到期日延长1年，这也意味着公司三年内无刚性还款压力。

有市场人士表示，融创的债权人结构复杂，基数大，分布在香港、新加坡、欧美以及内地等多地，融创能在短时间内取得超七成持有人支持，表明了市场对融创境外债重组方案的认可。

公告还提到，考虑到部分债权人需要更多时间来完成加入重组支持协议的内部程序，同意费截止日期将延长至2023年5月4日香港时间下午5:00。4月13日，融创在停牌一年后股票复牌，当日开盘后股价大跌57.86%，截至目前该公司总市值仅102.44亿港元。

推动债务整体重组，是当下房企力求自救的一致选择。这轮行业降温周期中，房企在债务高压下迎来大考，诸多房企推动债务展期，以缓解即期资金压力；但借新还旧或逐笔展期已难解燃眉之急，面对市场持续低迷、债务大规模到期临近，债务重组成为出险房企化解债务的突破口。

据克而瑞研报，2022年下半年富力地产启动整体债务重组之路，成功展期10笔美元债和8笔境内公司债券，成为国内首家实现境内外债券全部整体展期的房企。此后，2022年11月绿地控股9只美元债获得整体展期，龙光集团、融创中国、华夏幸福也相继完成境内或境外债务整体重组。中国恒大也已正式提出整体境外重组方案，世茂集团、花样年等多家房企还在加快步伐跟进。

对企业来说，债务重组将有效缓解其短期资金压力。据克而瑞统计，各家房企展期加权平均期限均达到了3年及以上，也就是说，展期方案通过后，将有效缓解其未来至少3年以上的流动性压力。

对债权人而言，如果不进行债务重组，企业可能面临破产重整或清算。“相比之下，债务重组可以让出险房企获得阶段性稳定，在一定程度上也能更好保证债权人的利益。对于债务状况越严重的出险房企来说，债务重组落地越早越好，有利于企业尽快向正常经营过渡。”克而瑞认为。

如今房企化债节奏整体提速，与国内政策环境也密不可分。2022年末以来，中央多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，企业融资环境得到一定改善。政策利好改善了债权人对出险企业流动性修复、以及市场销售回暖的预期，一定程度上促进了房企整体债务重组方案的推进。

克而瑞认为，目前国内政策环境放松，市场步入修复期，房企整体债务重组成功，不仅可以暂时从偿债压力中抽身，集中精力投入到正常、有序经营中；也有利于改善市场预期，争取“三支箭”政策支持的优先权，逐步扭转困局，提高存活率，对大量债务集中到期且无力按期偿还的房企尤为适用。

不过，债务重组只是一种“以时间换空间”的手段，债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。克而瑞称，出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。