不动产 “带押过户”全面推广在即  已有多城先行试点

此前多地试点的“带押过户”模式，或将全面常态化。

日前，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称《通知》）指出，在地方实践的基础上，自然资源部和银保监会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。

“带押过户”是指­在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。其主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

有不少业内人士认为，“带押过户”将有利于降低二手房交易成本，进一步激发楼市活力。

推动“带押过户”常态化

“带押过户”的优势是可以有效节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。

此前，已经抵押的不动产因买卖等申请办理不动产转移登记时，通常面临办理时间长、办理环节多、交易成本高的问题。往往需要以下6个流程：卖方筹集资金归还贷款、买方申请贷款审批、卖方及银行申请旧贷款抵押注销登记、买卖双方共同申请转移登记、买房及银行申请新贷款抵押登记、贷款银行发放贷款等。

事实上，“带押过户”已具备放开的法律条件。民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。2021年，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与民法典的衔接。

从推进节奏上看，《通知》指出，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，推动住宅不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等领域拓展，是本次政策较为新颖的探索，当前很多城市提出的“带押过户”，主要是以二手住宅市场为主力战场。在住宅市场充分实行这一模式后，再逐步向其他业态及领域推广，扩大了“带押过户”的适用范围，将使该政策变得更加全面。

此外，《通知》要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。

中国银保监会法规部处长周兰领表示，银保监会将鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。比如，减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算

此前多城陆续试点

事实上，此前多城已试点二手房带押过户模式。根据自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕介绍，全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”。

各地在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。第一种是成都、武汉、珠海、清远等城市采用的新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

第二种是江苏、重庆、济南、深圳、福州等地采用的新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

第三种是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。目前广州、青岛等地采用的就是此类模式。

招联金融首席研究员董希淼指出，对二手房交易推广“带押过户”，可节省二手房买卖双方的时间、费用，提升交易便利性与安全性，既提高二手房市场的活跃度，也加快一手房市场去库存。

此前试点也已取得一定成效。据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。

浙江省自然资源厅确权登记局局长方剑强指出，2023年1月全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，初步统计全省已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。

值得注意的是，《通知》发布不久，北京也官宣加入。3月31日北京市即正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款。