核心城市抢地潮来袭，重仓“北上杭”的绿城中国面临投资抉择

在房企业绩一片亏损中，去年销售规模达3003亿元的绿城中国（03900.HK），连续三年实现营收正向增长。最新发布的2022年年报显示，绿城中国实现收入1271.53亿元，同比增长27%。

这一业绩背后，绿城中国在一二线的新增货值比重达到了前所未有的92%，在楼市最热的杭州、北京和上海，绿城共拿地20宗，其中不少投资已经迅速转化为销售额。不过，目前杭州、北京等热门城市土地市场复苏加快，已经频频出现五六十家房企抢一块地的“名场面”。

抢地潮下，即便在大本营杭州的土拍中，绿城也很难再像去年那样”大包大揽“，过去的投资打法很难在今年继续实施，未来业绩增长该如何支撑？

此外，在营收增长的情况下，绿城的毛利率和归属股东利润率仍在探底，期内股东应占利润27.56亿元，同比下降约38%，而非控股股东应占利润却达到61.4亿元，同比增长91%。

重仓最热城市

去年绿城中国新增货值高达1037亿元，排到了全国第八位。不过在拿地投资上，绿城又一次站在十字路口。

毫无疑问，近年来绿城选择了重仓一二线城市中的核心城市，从2022年年报来看，绿城去年共花费408亿元土地款，投资了27块地，高度聚集于楼市最旺的三座城市——杭州、北京与上海，这三城新增货值占比高达82%，另有10%新增货值位于其他二线城市，三四线占比仅为8%。

具体来看，在大本营杭州，绿城“扫货式”拿下16宗地块；一线城市中，绿城于北京投资3宗地块、上海一宗；二线城市宁波、昆明与苏州绿城各拿一宗地，三线城市绿城则选择了江浙的舟山、台州、德清与南通，各拿一块地。

从全国楼市来看，绿城去年的投资策略是有效的，当前房地产市场情绪正在修复，核心一二线市场已经率先迎来“小阳春”，但与此同时，三四线购房者还在观望，增长缓慢，不同能级市场的分化正在加剧。

一二线城市也在分化，核心城市与非核心城市的市场差距颇大。比如2022年绿城计提非金融资产减值亏损15.02亿元，因为济南、温州、武汉项目中部分业态销售价格就不及预期。

绿城年报中称，2022年销售额中，一二线城市销售占比达到85%，回款率达到了102%。以去年拿地的杭州“海棠三子”三个项目为例，拿地后仅209天，就能实现121亿元住宅货值售罄，平均中签率仅14.9%，这意味着在火爆的杭州市场，还有许多“摇号大军”成员未能如愿抢到绿城的住宅。

去年，由于不少外来民营房企在拿地上彻底“躺平”，绿城中国和滨江集团两家本土型开发商得以在杭州的四轮集中供地中“大包大揽”，这样的舒适区未来还会有吗？

在绿城中国的业绩会上，行政总裁郭佳峰坦言：“去年的打法很难在今年得以实施，今年核心城市、核心地块竞争非常激烈，三四线城市相对边缘地块可以底价获取，但是风险就比较大。”

在去年绿城拿了16块地的杭州土地市场，目前已经出现激烈的“抢地潮”。

今年2月21日杭州的第一轮土拍热度升温就很明显，13宗地块中有8宗遭到争抢，因报价触顶而转入摇号环节。其中，萧山市北一宗地块被60家房企争夺，创杭州历史以来单一地块参拍房企个数的新高。在拿地名单中，出现了很多外来房企、民营房企。

这次土拍中，绿城一无所获，在萧山市北地块抢夺战中，绿城也是60家房企一员，但这块地最终被南昌国资企业摇走。

3月29日，杭州又举行了第二轮集中供地，热度延续，价格触顶地块占比60%，溢价成交地块占比80%，其中钱江世纪城23号地块被50余家房企争抢。在这次土拍中，绿城终于拿了两块地——余杭组团79号地块以及开发区昌达路与顺意路交会西北处地块，共耗资约38亿元。

面对核心城市的“抢地潮”，郭佳峰称，今年绿城除了争取核心区域的地块，保障去化和安全外，还准备在一二线城市边缘地区以及在三四线城市下沉拿地，争取更多利润。

投资打法难题

到底投资一二线核心区域，还是选择进入部分下沉市场，在绿城中国的发展史上，一直是一个摇摆不定的难题。

绿城曾大举进入三四五线市场，但是高端产品周转慢、去化周期长，不合理的土储结构拖累业绩增长，绿城甚至一度遭遇资金困局。在这之后，绿城视低能级城市为“棉袄”，一直在努力“脱掉棉袄轻装上阵”。

为了甩掉历史包袱，绿城在2015年、2016年只拿了个位数的地块，花费了大量时间清理库存。直到2017年，在去三四线库存收获成效后，绿城又重返土地市场，拿了37块地，86%都在一二线城市，而且重点回归了一线城市北京和上海。

但接下来绿城的投资策略又摇摆了——彼时一二线核心城市遭遇严格楼市调控，而三四线城市火爆，重仓下沉市场的房企碧桂园、中梁、新城控股等实现了规模迅速扩张。

所以到了2019年，在绿城的投资组合中，一二线城市的新增货值占比降到了76%，绿城选择了一批江浙三四线城市、县级市拿地，除了招拍挂，绿城还通过特色小镇模式进入三四线，到2019年又落地了30个小镇项目。

目前，一二线和三四五线市场已经进入了前所未有的分化期，面对新形势，郭佳峰表示，绿城新的投资策略首先还是要在选定的、反复研究的核心城市里做底仓式的投资，但这有可能“吃不饱”，所以有可能在相对安全的区域里面做一些精准投资，即“投一成一”的打法。这对绿城的投资团队来说将是新的考验。

截至2022年12月31日，绿城共有土储224个，总建面4959万平方米，平均楼面价7582元/平方米，一二线货值占比78%，长三角区域货值占比53%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市货值达4307亿元，占比52%。

盈利持续探底

绿城中国“增收不增利”的问题依然存在。尽管近三年来在房地产行业下行的大背景下，绿城能够连续维持营收正增长，但是毛利率、归母净利润率等指标却不断下滑。

2022年，绿城中国实现收入1271.53亿元，同比增长27%；年内利润88.95亿元，同比增长16%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11%。

但是，期内该公司股东应占利润27.56亿元，同比下降约38%。

绿城年报中的解释是：公司股东应占利润下降主要因为人民币贬值计提了汇兑净损失13.71亿元，并基于市场环境变化，计提非金融资产减值亏损15.02亿元。

绿城的盈利能力一直低于同等规模房企，也一直大幅落后于杭州市场的老对手滨江集团。2021年，在销售额突破3500亿元之际，绿城中国毛利率仅为18.1%，同比下降5.6个百分点；归属股东利润率仅为4.46%，同比下降1.31个百分点。

2022年上半年，绿城的结转毛利率是17.4%，归母净利润率仅剩下2.8%。而根据最新年报，绿城2022年全年毛利率进一步降至17.3%，较2021年数据再降0.8个百分点，归母净利润率仅为2.2%。

对于盈利能力一路下滑，绿城的解释包括：地产行业形势变化、限价影响、公司品牌溢价未能充分体现等。

不过根据其财务数据，2020—2022年，绿城中国非控股股东应占利润分别高达19.7亿元、32.2亿元和61.4亿元，同比分别增长了35%、64%以及91%。

是否是少数股东吃掉了利润？在业绩会上，绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强表示，少数股东的权益增幅大且占净利润的比例高，与2022年收入结转项目结构有关，结转占比较高的几个项目都是合作开发的，绿城中国占比较低，因此少数股东损益占比较大。此外，汇兑损失全部由母公司承担，因为外债都是绿城中国在发行，所以相应的亏损或者相应的收益也都是直接影响到归母净利润。

结合近三年盈利表现来看，绿城还未能将其营收增长、市场优势转化为更多的利润以及对股东的回报。绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会上表态称，2023年绿城要在规模方面会动态守住行业前十，盈利要进入第一梯队。

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