蓄势蝶变的招商蛇口：稳健经营、韧性生长

春分时节的深圳海风习习，紫红色的勒杜鹃开满街头，3月21日，深圳市宝安区国际会展中心，招商蛇口（001979.SZ）召开了2022年度业绩会。

2022年，招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平方米，实现销售金额2926.02亿元，实现营收1830.03亿元，同比增长13.9%。根据克而瑞统计的数据，招商蛇口全口径销售额排名从去年的第7位再升一位至行业第6。

2022年，面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，招商蛇口进一步明晰中长期转型方向，主动做出业务调整及战略升级，将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，加快推动高质量发展。趁着融资窗口期，以及招拍挂市场良好的拿地机会，招商蛇口积极布局，获取了56块优质土地，同时保持总体融资成本已经降至3.89%。招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩会上表示，2022年招商蛇口拿的地价格较低，2022年获取的项目也将在2023年陆续入市，再加上招商蛇口有6000亿元的存货，2023年3300亿元的销售目标很有可能达成。

融资成本降至3.89%

从财务数据来看，2022年，招商蛇口实现营业总收入1830.03亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.9%。

招商蛇口的主要业务包括三大板块，即开发业务、资产运营、城市服务。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。三大板块中，开发业务营收占比最大，为90.47%，资产运营、城市服务营收占比分别为2.31%、7.22%。

对于归属上市公司股东净利润的下滑，招商蛇口表示，报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；2022年招商蛇口计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元；另外，转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，招商蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益 14.58 亿元。

面对利润下降，招商蛇口在操盘端和投资端两方面发力，操盘端通过狠抓销售回笼资金，之后进行重新换仓。投资端聚焦城市深耕。在获取利润方面，去年招商蛇口新获取了56宗地，地价超700亿，去年首开去化了77%，毛利率23.2%，积极采取换仓策略。这几个指标都充分证明公司去年实际上是抓住了机会，积极换仓。

2022年招商蛇口持续优化资金安全，以及融资成本的管理，杠杆依旧处于稳定状态。

数据显示，2022年年末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30，“三道红线”仍旧处于绿档。招商蛇口财务总监黄均隆表示，招商蛇口一直以来是按三道红线进行管理和控制。总体的原则是“稳杠杆，优杠杆”，杠杆水平会控制在合理的水平，但是在合理水平上会最大化的优化。。

2022全年，招商蛇口利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成并购中票、绿色中票等品种发行，在公开市场融资327.2亿元。

2022年末，招商蛇口综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆表示，今年以来，融资环境不断宽松，目前招商蛇口开发贷的利率是2.1%，其预计2023年招商蛇口的融资成本还会继续降低。

在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，招商蛇口持续推动资产运营和城市服务业务的发展，推动转型发展。以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托（1503.HK）及蛇口产园REIT（180101.SZ）双REITs平台，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。2022年上半年，招商局商业房托收购北京招商局航华科贸中心项目部分股权，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。

据了解，招商蛇口正在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。招商蛇口持有型物业储备丰富、业态多样，随着不同类型REITs平台的构建，相信未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务的发展。

2023年目标：3300亿

招商蛇口近年来抓紧布局高能级城市，2022年招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市场占率超10%，仅上海单城销售金额就突破740亿元。

在民营房企融资困难，纷纷收紧拿地计划的2022年，土地招拍挂市场存在不少机会，借助较低的融资成本，拥有国资背景的招商蛇口主动布局，投资聚焦核心城市，2022年累计获取了56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，权益地价为766亿元，其中，在“强心30城”和“深耕6 10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元。上海、深圳、合肥三个优质城市分别拿地10宗、5宗、5宗。

据悉，招商蛇口2022年新增的项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首次开盘当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。

2022年民营房企出险，招商蛇口积极在收并购市场寻找合适的机会。2022年招商蛇口积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性，其中，城市更新项目就是主要的方向，2022年，招商蛇口接手了恒大深圳饼干厂、佳兆业深圳五和枢纽等旧改项目。据悉，截至2022年年期末，按既有规划计算，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平米。

对于收并购项目的选择，蒋铁峰表示，招商蛇口仍旧秉持商业可行的原则，他透露，公司会重点在深圳、广州、佛山等粤港澳大湾区城市拓展旧改项目，因为这些地方的政策也比较灵活、友好。

此外，2022年A股房企股权融资重启后，招商蛇口也积极发行股份购买南油集团和招商前海实业股权，进一步加大在深圳前海片区享有的权益。黄均隆表示，2023年将全力以赴推动这个事情落地。据蒋铁峰透露，招商蛇口正在与政府就“前海大粮仓”项目做整体规划的优化工作，已经启动了今年的首开区，正在规划公示，年内新一批的项目就能销售，明年、后年就会持续的有项目上市，并形成稳定的供应。现在的前海跟三五年前已经完全不一样了，前海可以说是未来深圳的中心，甚至会超越后海，我们对此是非常有信心的，对未来也充满希望。

对于2023年的拿地计划，蒋铁峰表示，相较2022年很多房企资金紧张，2023这样的情况会有所缓解，土地市场的竞争也会变大，因此拿地的利润可能会收窄，不过仍旧有一定的空间，招商蛇口会继续聚焦产业发展较好，人口流入较多的，有需求的城市，另外，公司设定的“6 10”城市名单也会不断更新。

不过，2022年招商蛇口拿的地价格较低，2022年获取的项目也将在2023年陆续入市，再加上招商蛇口有6000亿元的存货，蒋铁峰表示，招商蛇口将持续夯实开发业务基本盘，提升资产运营和城市服务等非开发业务的经营能力和业绩表现。未来，通过中长期转型战略的牵引，逐步形成稳健均衡的业务结构，积极构筑招商蛇口的高质量发展模式。2023年3300亿元的销售目标很有可能达成。