房地产新发展模式下，保利发展如何实现自我超越？

中国房地产行业在经历了2022的市场寒冬之后，在2023年春暖花开之际，迎来积极信号。

3月27日，保利发展研究院发布《2022-2023年房地产行业白皮书》（以下简称“白皮书”），称当前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展” 的关键时期，中长期支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。未来 5 年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在 10 万亿元以上，新房 及二手房年销售额合计将超 20 万亿元。

今年春节以来，各地房地产市场的陆续回暖已部分印证了市场从短期低谷走向长期平稳的判断。

保利发展研究院在白皮书中指出，我们坚定看好中国房地产行业。未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。

在市场变化中寻求发展机遇

根据国家统计局数据，1-2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。业内人士分析称，销售指标改善情况非常好，已经总体上进入到“由负转正”的边缘线上。

市场回暖之际，房地产行业内的分化仍在加剧，多年秉持稳健经营理念，且深谙市场及客户需求变化的保利发展，似乎找到了一条变化中上升路线。

中指研究院新近披露的百强房企月度销售数据显示，2023年1-2月，保利发展以635.5亿累积销售金额位居行业第1名。在刚过去的2022年，保利发展全口径销售金额约为4573亿元、权益金额约为3068亿元，均位于行业第二名。

就规模而言，保利发展已然在市场的大浪淘沙中脱颖而出，站稳行业头部；在外界看来，公司也已经达成了几年前提出的“重回前三”的阶段性目标。接下来，这家央企巨子将在房地产新的发展模式下如何保持战力，实现自我超越？

对此，该公司董事长刘平在日前的内部会议上提出更高维度的思考。他认为，保利发展的目标，实际上是要成为综合实力领先、硬实力、软实力都过硬的“一流企业”。

这与党的二十大报告中提出的“深化国资国企改革，加快国有经济布局优化和结构调整，推动国有资本和国有企业做强做优做大，提升企业核心竞争力。完善中国特色现代企业制度，弘扬企业家精神，加快建设世界一流企业”的总精神总方针保持了高度的一致性。

刚过去的2022年，中国房地产业经历了本世纪以来最艰难的阶段。中央经济工作会议提出需要确保房地产市场平稳发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。近日，中共中央、国务院印发《质量强国建设纲要》，以推动中国制造向中国创造转变、中国速度向中国质量转变、中国产品向中国品牌转变为主线，明确了质量强国建设的远景目标和重点任务，从推动经济质量效益型发展、增强产业质量竞争力、加快产品质量提档升级等方面提出了要求。

放眼未来3-5年，房地产新发展模式将逐步形成，房地产业将行稳致远。部分房企也由过去“高负债、高杠杆、高周转”模式转向追求质量、效益，更高质量发展。而多年来，保利发展始终将“高质量发展”置于“规模增长”之上，追求“有质量增长”。因此，在打造“一流企业”目标之际，该企业格外强调“回归本源、回归专业、做强基本功、练就过硬的能力”。

为了巩固夯实基本盘，保利发展在过去两年内积极采取“逆势布局”战略，在维持合理财务杠杆的前提之下，充分挖掘高能级城市的优质项目的投资机会。面对2023年，可以预见的市场回暖，或许将为已做好充足准备的保利发展提供又一次难得的跨越良机。

追求更高质量发展

毫无疑问，保利发展已然是一家规模庞大的公司。第三方机构统计数据显示，2022年，保利发展累计实现全口径销售金额约为4573亿元。步入2023年，保利发展延续市场上的强劲表现，迎来“开门红”行情，1 月录得销售面积183.94万平方；实现签约金额295.45亿元，同比增加4.39%。机构最新披露的百强房企销售数据显示，前两月，保利发展以635.5亿销售额继续领跑，位居行业首位。

“勇当第一”是每一家有着自我追求的公司都无法拒绝的目标，但在保利发展这家具备浓厚央企基因和责任感的企业身上，是否实现“规模第一”并不是衡量发展的第一标准，高质量的发展才是国有企业发展的必由之路。这就一定是涵盖着更多的约束条件，比如基于支持国家战略、区域经济发展战略的考量、企业自身营收利润的经营绩效上的考量，以及基于财务稳健防控风险的经营安全维度的考量等等。

总体而言，保利发展追求的增长，是有质量的增长，而非盲目扩张。在内部会议上，保利发展也先后提出了实现“三个一流”的目标，“四个一流”的路径，和“三个一流”的保障。

具体而言，“三个一流”的目标是指：一流的核心竞争力，产品、服务、质量、规模各方面的优秀，而不是只满足于“均好”； 一流的行业引领力，用平台的思维夯实全产业链的建设，在各个细分领域打造头部企业，引领这个细分领域的发展目标、运营标准和新发展机会；一流的企业影响力，做一家令人尊敬的国资央企品牌。

“四个一流”的路径是指从四个方面体系化推动提升核心竞争力，目标要清晰，行动要有力，成果要突出。“要有一流的经济效益和财务指标，依法合规经营。要有一流的生产效率，推进‘八维精益’。 要有一流的现代公司治理体系，完善现代企业制度。要有一流的产品、服务和品牌，引领行业发展。”

软实力与硬实力双提升

今年2月初，国资委召开中央企业负责人会议时明确，2023年要求中央企业“一利五率”目标为“一增一稳四提升”，这一考核指标的调整一度引起社会普遍关注。所谓“一增”即确保利润总额增速高于全国GDP增速，力争取得更好业绩；“一稳”即资产负债率总体保持稳定；“四提升”即净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳动生产率、营业现金比率四个指标进一步提升。

一直以来，保利发展严格按照国资委要求，稳健推进各项业务，寻找经营规模与绩效之间的有效平衡，抚平市场周期的剧烈波动。该公司过去近10年的数据显示，各项经营指标均在正常轨迹运行，营业收入和净利润走出一条稳定的上升曲线。与此同时，公司财务杠杆适度，“三道红线”全数达标，为少数绿档房企之一。截至2022年第三季度末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.4%，净负债率73.0%，未扣除受限资金的现金短债比为1.9。

财务稳健，是经营稳健的基础，从事过审计工作的刘平对此格外重视。他在涉及到经济效益和财务指标方面提到，“公司要紧盯发展质量和盈利质量，以现金流安全为主要目标，以效益为准绳，加大低效、无效资产的加速盘活和对指标、效益的贡献度，注重经营的可持续。”

稳健的表现，让保利发展获得资本市场及投资机构的认可。日前，中金公司发布研报称，保利发展逆势稳健扩表的举措体现出公司较强的经营韧性，积极推进定增事项亦体现出公司较强的成长意愿和诉求，为后续规模和业绩增长提供保障。

2月7日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告，2023年度非公开发行A股股票申请获得中国证监会受理。公告提到，保利发展早前宣布计划非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125亿元，用于广州、西安等14个项目及补充流动资金。

2月21日，保利发展发布公告称，2023年2月16日，公司成功发行2023年度第一期短期融资券，发行金额25亿元，票面利率2.26%。与同行相比，保利发展此次发布的融资券时间短、金额大、利率低，充分表现出资本对公司的信任与支持。

稳健的财务指标和通畅的融资渠道，为保利发展逆势布局精准投资提供了深厚的底气。克而瑞研究中心数据显示，2022年，保利发展新增土地货值约为2514.8亿元、新增土地价值1350.5亿元、新增土地建筑面积902.4万平方米，三项指标均位居行业首位。

步入2023年，全国多地陆续显现楼市回暖信号，不少房企开始调整投资策略，计划快速补货应对可能萌生的市场需求，而保利则凭借去年的果敢投资储备了充足货量，再一次抢得先机。

首创证券发布研报称，保利发展加大投资拿地力度，有助于优化土地成本提升潜在毛利率。公司始终坚持稳健安全的投资策略，保持投资定力，合理补充高质量资源，实现规模平稳扩张。此外，保利发展拿地强度保持较高水平，一二线核心城市优质土储占比较高，为未来销售总量提升和稳定的去化率奠定基础。

亿翰智库亦认为，保利发展作为头部央企，早已具备规模效应。同时，保利发展战略性布局核心城市群以及高能级城市使得土储资源价值更高，有助于锚定业绩的增长。

在具备了良好“硬件”的同时，保利对自身的“软件”同样有着更高的要求：以打造卓越的产品和服务为抓手，发挥品牌优势，提高在自身行业的领导地位和主导水平，培育和塑造卓越品牌，赢得更多主动的发展机会，实现企业软实力和硬实力的双提升。