美的置业总裁郝恒乐：土地市场机会多但投资仍需谨慎

“2022年整个房地产行业可以说极其严峻，行业内出现两大现象，一个是债务大量违约，再一个大量的企业亏损。”3月27日，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2022年度业绩发布会上谈及，美的置业在上述两个方面均表现平稳，“我们在债务方面保持健康，没有任何一笔钱出现违约，同时去年还有适当的盈利，这两方面非常不容易。”

2022年全年，美的置业实现收入736.3亿元，与2021年基本持平；年内核心净利润38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%。

在销售方面，美的置业的表现则随着大势同步下行。2022年全年，其共实现合约销售金额约792.4亿元，同比降幅约42.22%。

值得一提的是，在房价下行的大势中，美的置业的销售均价不降反升，同比增长8%至12546元/平方米。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈指出，过去几年来美的置业一直坚持24个月资金链安全预警机制，所以在2022年市场环境这么大变化的情况下，仍围绕建流动性安全、现金流安全进行生产和销售的铺排，以销定产，同时平衡好量与价的关系，“所以2022年我们重点是在保持价格的基础上来合理控制流量。”

此外，促使销售均价上涨的另一因素是美的置业近年来推进的城市升级，持续向高能级城市聚焦。报告期内，长三角、大湾区贡献的销售业绩占比达到65%，集中度进一步提升。

在城市聚焦策略的指引下，美的置业在2022年未进行太多扩储动作。据披露，美的置业全年的销售回款中，仅有5%用于土地支出。“去年一年我们没有在公开市场拿地很多，仅仅增加了一宗，”郝恒乐表示，“但我们在合作方的股权收购方面做了大量的工作，对土地储备做了结构优化，而不是在量上做太多文章。”

报告期内，美的置业完成了对部分存量土储的调整，收购了9个项目股权，新增权益货值约63亿元，项目所在地以二线城市为主；同时退出了部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。同期，仅新增一宗地块，位于上海市浦东新区，权益货值约14亿元。

截至报告期末，美的置业总土储面积约3206万平方米，权益比为70%，较2021年上升3%；其中，长三角和大湾区的土储面积为1671万平方米，占比约52%，与2021年持平。

目前来看，美的置业这一谨慎的纳储态度将在2023年持续。“我们认为今年的土地供应应该是比较充足的，机会也会有很多，土地质素也比较好，价格也不会出现爆发式增长，因为现在还能健康发展的房企都是比较理性的，所以土地市场并不会出现暴涨的现象。”郝恒乐认为。

在他看来，针对这一行业情况，结合美的置业本身的土储和城市结构，“我们今年会积极地动态地研究一些优质土地，捕捉投资机会，根据每个城市去化速度进行结构性地补货，保持适度的土地新增，在对具体地块的研判上肯定是理性，更加慎重、聚焦，绝对不会多点开花。”

对于接下来的市场走势，美的置业执行董事兼副总裁王全辉表示，2月份的市场，无论从到访量还是到成交量，都比1月份有大幅增长，出现了复苏的苗头，不过3月份之后客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑，“对比去年同期来看，3月份成交还是有较大幅度的增长，因此应该说这是一个阶段性的回落，并不说是市场出现问题。

王全辉认为，随着疫情管控的全面放开，包括中央对于经济复苏的各项政策的持续落地，中央和地方政府对房地产的支持也在不断加码，企业端跟居民端对于经济恢复的信心跟预期都在逐步转好，市场短期将是稳中向好，“长期来看是坚定看好”。

值得一提的是，作为当前仍在债务方面保持着零违约的民营开发商，2022年以来，美的置业也在监管层的支持下获得了不少融资机会，包括在2022年2月发行了一笔规模为15亿元的中期票据，5月、12月先后发行的两笔公司债，规模共计22.5亿元。

这其中亦有来自大股东的支持。2022年是房企融资端口最艰难的一年，但美的置业则表现得相对从容。“因为在股东对支持下，我们的几次发债基本上都能顺利发行，尤其是在中债增提供了担保的中票发行中，有25亿是大股东提供了反担保。”

据美的置业管理层披露，2022年全年，该公司融资成本同比下降了20个基点，发债额逆势增加了20亿元。另外，截至2022年末，美的置业净负债率下降至43.9%，现金短债比为1.60，剔除预收后的资产负债率下降至68.2%，迈入绿档。