SOHO中国股价下跌背后：17亿税款滞纳、5968万借款违约

3月24日，港股内房股一片飘绿，其中SOHO中国跌幅一度达11%，截至发稿报1.33港元，跌幅8.28%。股价异动前一日，该公司刚刚发布2022年业绩，并披露了一些债务违约事项。

据SOHO中国23日深夜所发公告，去年该公司实现营业收入约17.75亿元，同比增长约1.9%；毛利约14.38亿元，同比增长约2.7%；年度毛利率约为81%，2021年度约为80%。

权益股东应占净利方面，2022年SOHO中国由亏转盈，权益股东应占净利润约0.61亿元，2021年净亏损金额约1.31亿元，董事会决议不派发末期股息。

与其他传统房企不同，SOHO中国的营业收入主要来自租金收入、以及少部分物业销售收入，2022年其租金收入约为17.45亿元，出售物业收入0.3亿元，没有发生其他房企那样的大额亏损。

不过，SOHO中国的收租生意也不太好做。目前，该公司的主要投资物业项目有9个，包括前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO。

受新冠疫情反复及市场情绪影响，北京及上海办公楼租赁市场承压，截至2022年12月31日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。

值得注意的是，这份报告最让投资者诧异的，不是其业务数据、或者出租率降低，而是新披露的债务违约问题。

报告显示，2022年12月，SOHO中国因逾期支付总额为5968.2万元的借款本金出现违约，该借款及其剩余原定2023年12月31日之后到期偿还借款的余额为6.68亿元，可能会被银行要求立即偿还。

上述违约事项，亦会触发SOHO中国若干其它银行借款65.51亿元出现交叉违约。2023年3月20日，SOHO中国与相关银行签署补充协议，将违约借款的偿还展期到2023年6月30日，前述违约和交叉违约因此得到解决。

此外，SOHO中国的一家子公司——北京望京公司，2022年8月收到税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的土地增值税17.33亿元，其中1000万元的土地增值税已被支付，期末尚有18.51亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

土地增值税的滞纳，导致北京望京公司合计23.81亿元的银行借款本金及利息出现交叉违约，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业、处以罚款等。

SOHO中国表示，上述状况可能对持续经营业务构成影响，管理层已经或将采取下述措施，以减轻流动性压力：

1，SOHO中国已与包括现有主要贷款人在内的若干金融机构积极沟通，协商现有借款的重组或新增融资。

2，持续说服违约借款和交叉违约借款的人，不对SOHO中国采取任何行动，以要求其立即偿还有关借贷的本金及利息。目前相关贷款人无意对公司采取任何行动，要求立即还款。

3，SOHO中国已制定计划，并将继续采取措施出售若干商业物业。

4，SOHO中国将持续与当地税务机关协商，并沟通一致税款及相关滞纳金的缴纳计划，避免由于土地增值税的滞纳产生进一步负面影响。

5，SOHO中国将继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

董事会表示，考虑上述计划及措施后，SOHO中国在2022年12月31日起计12个月内，将有充足营运资金拨付其营运及到期财务责任。如果未能实现上述计划及措施，可能会调减资产的账面价值至可收回金额，进一步计提减值拨备。

截至2022年12月31日，SOHO中国净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%；期末总借贷共计约161.85亿元，约158.27亿元的借贷以其投资物业作为抵押，非受限现金及现金等价物为3.46亿元。

对SOHO中国的上述债务及资金情况，核数师罗兵咸永道称，没有就SOHO中国的的综合财务报表发表意见，因相关债务违约及税款问题，存在重大不确定事项，可能对持续经营构成重大疑问。在所有其他方面，核数师认为综合财务报表已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为拟备。

不过，SOHO中国对未来发展仍存乐观，在过去一年，该公司完成了11.8万平方米的新签面积、以及9.5万平方米的续租与扩租。“充满期待的2023年已经开启，我们对前景依然保持乐观，并深信有能力应对外部经济环境的挑战。”该集团表示。