百货商场、农贸市场也能发REITs！证监会发布支持举措“十二条”

REITs试点再扩围。继收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源之后，百货商场、购物中心、农贸市场等也能发行REITs了。

证监会表示，为进一步健全REITs市场功能，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，近日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（下称《通知》），并将进一步完善相关业务规则。

数据显示，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元。

“2022年以来，证监会会同国家发展改革委落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。”证监会称。

根据通知，上述4个方面涵盖了推进市场体系建设、完善审核注册机制、构建全链条监管机制、凝聚合力推动市场健康发展等内容。

值得注意的是，在扩大内需的宏观背景下，此次试点资产类型也拓宽到消费领域。《通知》称，贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”《通知》明确，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务，同时严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

《通知》还分类调整了项目收益率和资产规模要求。其中，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

在保租房领域，证监会表示，落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

根据最新规定，扩募发行也将进一步常态化。证监会明确，按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

此次还将扩大市场参与主体范围。证监会表示支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。

二级市场也有望得到进一步建设。《通知》明确，将健全二级市场流动性支持制度安排，完善做市机制，加强对做市商的考核评价，督促其积极履行做市义务。此外，还将适时推出REITs实时指数。

根据《通知》，在完善审核注册机制方面，将优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。在规范与发展方面，将突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。在凝聚合力推动市场发展方面，将完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。