驾长车走新路，一个难而正确的选择

2022年，在地产行业面临严峻内外挑战、诸多房企业绩巨亏的情况下，龙湖交出了一份稳健高质的年终业绩，期内实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；全年核心权益后净利润225亿元，稳中有增；毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%；年度每股基本盈利4.084元。

这份业绩达成，在业内难能可贵，于龙湖同样来之不易。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平称，这一两年，管理层选择了一条更加辛苦的路：在控负债总额的情况下实现利润稳中有增，同时优化资产质量。“比如要增肌，但体重不能增加，这意味着管理层要更加自律，更加提高经营水平。”

龙湖选择了一条难而正确的路，除了稳住地产主业，它看向的是更长更远的地方。过去两年，龙湖对航道进行了重构，在“1 2 2”整体生态格局下，去年其由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿，同比增长25%，经营性利润占比达27%，前期投入开始兑现可观的利润。

过往地产周期，在其他地产商高歌猛进、用杠杆撬动规模的时候，龙湖守住经营及财务纪律，给市场呈现真实健康的资产负债表，并借此实现周期穿越；未来，龙湖仍将保持主动性、坚守长期主义，稳行于地产主业及多元航道打造的长坡，在后疫情时代为星火家庭打造美好生活。

地产变局下主动增肌

2022年，地产业经历的波折无须多言，房企宛如行驶于深海汪洋，随时都有被巨浪打翻的可能。楼市低温，百强房企累计销售规模同比降低41.6%，有近9成百强房企累计业绩同比下滑。

曾经的规模神话、增长故事都不复存在了，安全与生存成为不二的准则。

陈序平在谈及行业变化时称，过去行业高歌猛进的时候，几乎所有开发商都是资产和负债同步增长，以此驱动利润和收入增长，这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得非常凶险。“负债是无差别的，但资产有非常大的差别，所以我们在经营上更重视资产质量，同时控制负债率、控有息负债总额。”

过去很多房企都谈高质量发展，但能做到的选手寥寥。所谓高质，即摆脱对金融杠杆及规模的依赖，提升企业的内生动力及抗压性，靠运营效率及业务提质驱动发展。

龙湖做到了，去年该公司全年100%如期交付11万套以上品质住宅，客户满意度达90%；实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；核心权益后净利润225亿，不仅守住安全底线，盈利情况也尤为可观。

对地产主业的深耕，是龙湖稳定前行的首要基石。

2022年，龙湖实现合同销售额2015.9亿元，销售总建筑面积1304.7万平方米，销售单价15451元╱平方米，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

截至2022年末，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米，为该集团未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，现在行业发展已经脱离过去高歌猛进式的“高毛利、高地价、高杠杆”阶段，进入持续稳定发展阶段，能够赚取合理的利润、同时周转更安全、售价更合理，这种行业状态是我们所喜欢的，也适合龙湖这样的长期主义企业可持续发展。

去年，很多房企对资产计提了大额减值，从而导致盈利数据惨淡。赵轶表示，龙湖整体不存在计提减值，因为整体的土地成本相对可控，处理空间比较大。从毛利率角度讲，整个行业在回归，龙湖也在回归，这两年整体会在20%左右，随着新拿土地逐步进入结算轨道，未来会回到25%左右。

进入2023年，楼市开始出现新特征，部分城市销售回温，给了许多房企逆势重启的希望。对龙湖而言，对地产行业的坚守与看好不变，对市场的冷静审视与顺势调整也不会变。

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，刚刚结束的两会对行业的定调是稳增长、控风险、促需求，中央对支持行业健康发展的态度是非常明确和坚决的，也会更大力度支持优质的头部企业，支持合理的刚性和改善型住房需求，加强住房保障体系。

具体到城市，北京、成都、苏州、南京、西安等城市2月的到访量、成交量都在逐步提升，2月龙湖实现全口径销售额174亿元，同比增长86%，环比增长61%；1～2月累计销售额282亿元，同比增长41%。

不过，城市分化依然存在，并非所有城市都在同步回暖，一线城市和高能级二线城市比较稳定，能级比较弱的城市继续在承压。“我们判断居民和消费的信心，还需要一段时间去恢复。”张旭忠称。

在楼市缓行复苏之际，龙湖今年将采用相对弹性的供货策略，根据市场变化来不断回顾调整，以便更加精准地把控市场，重点聚焦在20个主力城市和14个机会城市，处理好“供、销、存”的关系。同时，根据城市的不同情况“一城一策”，平衡好量价关系，最终实现有质量的增长。

出清期保持财务自律

在这轮地产出清潮中，很多房企都倒在了财务危机上，紧绷的资金链，让企业陷入被动境地。

2022年以来，为满足房企合理融资需求，监管数次出台支持性政策，比如金融机构要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”;碧桂园、龙湖、美的置业等被监管机构选为示范房企，发行人民币债券，同时创设机构还引入信用保护工具......

一系列动作，对缓解房企外部融资难起到一定作用，不过需要看到的是，目前能拿到融资的仍是比较优质的企业，信用已然崩塌的出险房企，距离融资修复还有很长的路要走。赵轶也表示，现在国内外的直接融资债券市场还在恢复之中，对民营企业的利率还是偏高。

因债务风险频发，去年国际评级机构频繁下调房企主体评级，地产商信用亮起红灯。据中国房地产协会统计，2021年下半年以来，三大国际评级机构下调房企评级超过250次。同时，2022年下半年以来，50强房企中已有超半数房企被国际评级机构撤销评级。

不过，在汹涌的下调潮中，2月9日标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为“稳定”。这是2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。龙湖在地产出清期仍坚守财务自律，是评级机构选择上调的重要原因。

2022年，龙湖在境内成功发行人民币50亿元公司债券，人民币35亿元中期票据，票息介乎3.00%至4.10%之间。期末龙湖净负债率为58.1%，在手现金为726.2亿元；综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10%，平均贷款年限为6.67年，非抵押债务占总债务比例为69.8%。

负债结构亦保持合理，期末龙湖的平均账期为6.67年，一年内到期债务为206.6亿元，占总债务比例为9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

当下，海外债市场依然低温，龙湖则力控短债比及外债占比，去年底已对2023年境外债务全部提前偿还，外币债务掉期比例至98%，基本完全规避汇率风险，防止冲击现金流及利润。2022年12月9日，龙湖宣布，已全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，至此2023年内龙湖已无到期境外债。

谈及未来的融资计划，赵轶表示，从“三支箭”到金融16条，包括一些国有商业银行跟集团达成战略合作，龙湖积累了大量金融资源。2023年债务会保持平稳，保持2080亿总数不变，但结构会进一步优化，加大国内银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖的现金流盘面和债务结构能应对行业周期。

退一步讲，即便国内融资市场缓慢恢复，龙湖也在资金计划上做了多重准备，其他融资渠道都能够顶上。“过去几年龙湖穿越周期的利器就是债务结构，未来会继续保持债务结构的优秀，保持融资主动性，保持融资成本的绝对竞争力。”赵轶称。

3月21日，标普进一步对龙湖发布报告称，龙湖具备充足的流动性缓冲来度过中国房地产市场低迷期。并认为该公司的资本结构管理良好，经营模式平衡，执行能力稳健，都将为其提供额外支持。

标普表示，截至2022年末，龙湖的非受限现金为540亿元，是其210亿元人民币短期债务的逾2.5倍，尽管2022年楼市下行期，龙湖约100%的强劲销售回款率，加上其租金和物业服务收入强健增长25%，将为该公司的现金余额提供支持。

标普预计，龙湖房地产开发业务的利润率将在未来12～24个月内企稳，该公司在一二线城市渗透率上升，且执行能力强健，有助缓解楼市低迷带来的相关风险。此外，龙湖的EBITDA将保持基本稳定，预计该公司将持续削减债务，2023年的经调整债务料将下降5%～10%。

踏上经营性业务长路

在日前召开的业绩会上，除了地产开发主业，陈序平将很多心力都放在了龙湖经营性业务上。

“去年，在整个行业深度调整中，我们对自身业务和航道进行了梳理和重构，形成了一个开发航道（地产开发），两个运营航道（商业投资、长租公寓），还有两个服务航道（物业管理、智慧营造），这样一个‘1 2 2’格局。”他称。

过去一年，龙湖的经营性收入实现236亿元（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达到27%。其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，较上年增长14.1%；由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元。

在运营性业务上，去年龙湖全年新增运营12座重资产天街及3座轻资产项目，年底在运营76座商场，整体出租率为93.9%，轻重并举、持续深化商业在重点城市的布局。冠寓期末已开业11.6万间，规模行业领先，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。

“今年疫情放开后，1～2月份同店同比客流已经实现比较可喜的提升，所以在疫情恢复之后，我们首先会逐步把出租率抓上来，争取在半年的时候重新回到正常水平，提升的出租率也会贡献收入的增量。”陈序平称。

另外两个服务航道同样稳定生长。拥有超20年服务经验的龙湖智创生活，全面覆盖广阔城市管理中的复合业态，提供高质量的多元服务，期末在管面积达3.2亿方，客户满意度连续14年保持90%以上，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域不断加码。

洞察到行业发展趋势，2022年8月，龙湖还正式对外发布了全新智慧营造品牌——龙湖龙智造，通过集合前期策划、开发管理、方案设计、智慧城市解决方案等多模块业务，提供全业态、全周期、数字化的智慧城市解决方案，现已成为服务业态的新增长极。

在“空间即服务”战略下，龙湖目前几大航道已形成合力，“一个龙湖”的协同效应逐渐显现，共同为龙湖利润增长提供发力点，为其穿越地产周期平滑曲线。

陈序平表示，龙湖两个运营航道依靠租金收入，实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%，但是资产是重投入的，所以这两个业务会根据租金贡献的现金流去实现自平衡，并注重存量项目的提升。C4、C5两个轻资产服务航道，增长空间同样可观，有望每年保持40%～50%的增长。

“未来，这两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年这两块业务利润占比是27%，预计未来五年以内利润占比有希望达到50%以上，这应该会是行业头部企业中为数不多的——非地产开发利润占比50%以上，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。”他称。

关于备受关注的龙湖智创生活上市问题，赵轶表示，目前整个市场情绪有一些复苏，集团保持关注、保持主动性、顺势而为。总体而言，龙湖坚持长期主义，不会为了短期谋求上市资格而忽略发展的主动性。后期，龙湖智创生活将继续苦练内功，提升行活与收入，顺势而为，静待花开。

在地产后半场，能兼顾地产主业与其他生态的房企，已是少数幸运儿。龙湖在曾经的纷扰中选择了正确的航道，通过多年深耕经营，如今终于成为一家不仅仅依赖房开的综合性集团。寻找到“第二增长曲线”甚至“第三增长曲线”后，龙湖踏上了一条更长、更新的路，有望成为房企成功转身的样本。

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