瑞安房地产主席罗康瑞：房地产市场短期内仍有所波动

在房企业绩普遍下挫的2022年，港资开发商瑞安房地产（00272.HK）也未能逃过行业大势。

3月23日，瑞安披露了2022年度业绩报告，其全年实现收入155.65亿元，同比下降11%；录得净利润14.75亿元，同比减少33%；股东应占溢利为9.06亿元，同比下降45%。

其中，物业开发板块实现收入116.95亿元，同比减少14%，由于住宅单位之施工及交付延误的影响；商业资产组合方面，因向租户提供租金优惠措施，租金及相关收入总额约20.7亿元，同比下降8%。

深耕上海多年，位于上海的物业组合已经成了瑞安的重要后盾。报告期内，已确认的物业销售收入中，有约8成来自于上海；在包括联、合营公司在内的租金收入中，则有超7成来自于上海的物业组合。

同时，瑞安在2022年共实现合约销售约272.19亿元，主要来源是位于上海的两个项目，瑞虹新城和蟠龙天地。

据瑞安房地产行政总裁王颖称，2022年，瑞安开发的瑞虹新城推出了最后一期住宅，也是疫情后上海市中心第一个开盘的项目，共609套单元收获了1940组客户的认购，开盘即罄，贡献了103亿元的合约销售额。同年入市的蟠龙天地同样颇受市场青睐，客户认筹比超3.5倍，贡献了51亿元的合约销售额。

值得一提的是，在上海参与过多个城市更新项目的瑞安，在2022年也与上海杨树浦置业联合，以23.76亿元的总价，获取了杨浦区的一个旧改项目，其中有2.38万平方米的总建筑面积可用作住宅及其他设施。

据披露，杨浦地块住宅部分的房地联动价高达21万元/平方米，超过了瑞安在黄浦区核心地段开发的豪宅项目翠湖五集16.5万元/平方米的均价。

“从上海的住宅市场的历史表现来看，无论经济环境波动和市场起落，从2017年以来，上海总价1500万以上的住宅新房销量，年复合增长率持续维持在20%的水平，足见市场基本面的强劲。”王颖表示。

不过，随着现阶段上海项目的销售进入尾声，上海市场对瑞安业绩的支撑作用在2023年或将有所减弱。王颖表示，今年瑞安将有6个项目进入销售阶段，分别位于上海、武汉和重庆，总面积约29万平方米，但其中有8成来自武汉，整体货值将低于2022年。“我们在上海的项目，包括翠湖天地六期、杨浦滨江项目，也将陆续进入开工阶段，未来会提供更多销售资源。”

商业资产组合提供的收入支持则相对更稳定持续。瑞安房地产管理层预计，随着疫情管控的放开， 2023年的商办市场将会有较好的表现，租金也有较大的提升空间。

实际上，“今年2月份，我们零售的客流已经超过去年同期，部分城市则超过20%以上，零售的销售额也已全面恢复。”上述管理层表示，办公物业方面，截至去年底，大部分项目的出租率超过90%，上海物业的平均出租率超92%，“今年会通过调整升级，推动出租率、租金的进一步提升。”

结合近来市场出现复苏的迹象，一线和强二线城市基本面稳健，特别是在上海的住宅市场表现出的较强劲需求，以及优质的商场、核心地段甲级办公楼的良好市场表现，瑞安房地产执行董事罗宝瑜表示，未来将考虑拓展上海和一线城市新的投资组合。

不过，这并不意味着瑞安在投资拿地方面会有许多积极的举措。扎根内地多年，瑞安并未改变港资的谨慎本色。

在瑞安房地产主席罗康瑞看来，当前市场是否已经见底并不好判断，这与国家经济发展、欧美通胀、加息等一系列因素相关，同时身在行业中的各个公司，出险企业是否能解决债务问题仍旧是未知数，预计房地产市场仍需经历一段调整期，“这些都会影响我们接下来是不是会积极地进行收购或者买新的地块。”

“总的来说，我是相信市场肯定会逐步回暖跟朝着好的方向去发展，但是在短期之内还是有很多波动的。”罗康瑞称。