15家房企退市风险悬顶，如何闯过财报和债务两关？

地产“不死鸟”佳兆业复牌后，其他仍在停牌的房企如何闯关，近期被业内广泛关注。

自去年4月份开始，由于未能按时披露2021年度业绩，港股上市的超十家房企开始停牌，除了日前复牌的佳兆业、景瑞控股外，目前中国奥园、融创中国、世茂集团、中国恒大、花样年控股等企业仍在沉寂中，等待在资本市场获得“通行令”。

一位已停牌出险房企人士告诉第一财经，目前公司已开始筹备公布延期的业绩，债务重组工作也在加速推进中，虽然没有具体时间表，但企业正在努力恢复正常经营状态。

2023年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹也重点提及房企风险化解问题。他表示，一方面要对优质房企一视同仁，支持优质国有房企、民营房企，改善企业资产负债状况；另一方面抓出险房企，帮助出险房企“自救”，同时严格依法依规处置。

克而瑞方面认为，房企纾困的核心在销售，有了销售回款保障，才能从根本上化解房企的资金和债务问题。对净资产为正的房企，应大力支持其加快资产处置或引入战投等，并降低利息成本，缓解偿债压力；对资不抵债的房企，要尽快落实债务重组。

图片摄影：任玉明

股票摘牌风险

一年一度财报季来临，地产板块一片阴霾，不少房企业绩预亏。然而，有的房企上演了财报难产的情节，股票即将面临停牌。

近日大发地产发布公告称，可能延迟刊发2022年年度业绩。截至公告日，大发地产仍正在落实委任新核数师，以填补安永会计师事务所辞任的临时空缺。

按港交所相关规定，如果发行人无法根据上市规则发布初步业绩，需要公布尚未与核数师达成一致的财务业绩，只要材料可用。不过大发地产认为，不宜刊发尚待审核的2022年账目，可能会误导投资者。

由此，如果大发地产未能于3月31日或之前公布业绩，公司股份将自2023年4月3日上午九时起暂停买卖，直到年度业绩发出来为止。

无独有偶，汇景控股近日也宣布，将延迟刊发2022年度业绩。原因是，公司若干核心管理人员及财务部门员工离职；以及农历新年前，疫情严重影响公司财务报表审计进度。

值得注意的是，在这两家房企之前，已有超十家房企停牌近一年。

去年年报季期间，房企密集出现更换审计师的戏码，更有企业的财报黯然缺席。目前，融创中国、中国恒大、世茂集团、中国奥园、天山发展控股、花样年控股、阳光100中国、当代置业等15家房企仍处于停牌期。

按港交所规定，主板上市公司若连续停牌超过18个月，港交所有权取消公司上市地位，也可视个别停牌公司的具体事项和情况随时刊发除牌通知。

在这期间，港交所通常会发出复牌指引，如果企业未能补救引致其停牌的事项，并在规定时间内恢复股票买卖，上市科将建议上市委员会展开对企业的除牌程序。此外，港交所也有权在适当情形下，施加较短的特定补救期。

根据《上市规则》除牌条文第6.01条规定，如果发行人未能在补救期前，结束补救问题并复牌，港交所可取消上市地位，或立即将发行人除牌。

上述十几家房企，大多于去年四月开始停牌，如果按18个月停牌期限，今年9月30日前相关问题需有进展，包括刊发延期业绩、证明公司持续经营能力，进而推进复牌。

以世茂集团为例，该公司若要复牌，需公布所有尚未刊发的财务业绩；就公司前任核数师在辞任函中提出的事项进行独立调查、公布调查结果并采取补救措施；进行独立内部监控，并证明公司已设立充分的内部监控程序；向市场公布所有重大信息。

港交所表示，世茂方面须补救引致其停牌的事项，并全面遵守上市规则以令联交所信纳，方会获准恢复其证券买卖。如公司情况有变，港交所可能修订或补充复牌指引。

融创方面的情况类似，如果要实现股票复牌，需要刊发所有延期业绩，并向市场公布所有重大信息。同时，还要撤销或驳回针对公司的清盘呈请、并解除清盘人的委任。

去年9月，债权人陈淮军在香港高等法院向融创中国提出清盘呈请，内容有关融创中国未偿还其持有的优先票据，涉及本金2200万美元及应计利息。融创称，该清盘行为是单个债权人的激进行为，公司将采取一切措施抗辩。

面对半年期的“生死时速”，已有房企开始行动。3月9日，佳兆业连续发布了2021年经审核年度业绩、2022年未经审核中期业绩，并实现股票复牌。融创方面也有动作，不仅去年底发布了2021年年报，还将清盘呈请聆讯延期至6月14日。

财报和债务两道关

一如佳兆业，房企要实现股票复牌，首要动作是发布缺席的财报。“最难的在于完成审计工作，解释清楚之前的历史遗留问题，审计才会签字确认。”亿翰智库研究总监于小雨告诉记者。

此前，房企年报难产的一大原因，便是与审计师出现“分歧”，后者审核标准普遍从严。有房企便曾称，因行业不景气，同业陆续出现债务偿付问题，原核数师在审计计划制定、审计程序执行、会计估计和判断等方面上更加谨慎。

有业内人士对记者表示，房企此前过度包装财务报表、隐藏或有负债、隐藏潜在诉讼等情况较多，行业上行时问题会被掩盖，随着行业风险越来越高，审计师为规避风险，可能会辞职、加价、或履行更多的审计程序。若房企爆雷，财务数据梳理难度会更大。

不过，即便房企不能出具经审计的报告，也应尽可能刊发未经审计的业绩。如果持续不发布并停牌，将对企业信用产生较大的负面影响，加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、财务和流动性状况薄弱的担忧，遑论融资渠道。

以融创为例，负责其2021年业绩审计的是立信德豪。因融创债务重组方案尚未最终落定，立信德豪根据相关审计准则，对其持续经营未作意见，但对报表的其他内容表达了认可。“一旦融创债务重组完成，核数师应会对融创未来的年报发表标准审计意见。”

除了履行业绩披露义务，房企的可持续经营能力，也是交易所考虑的重点。对爆雷房企来说，要实现可持续经营，首先要处理棘手的债务重组问题。

去年12月开始，融创便加快推进债务重组，目前160亿元的境内重组方案已通过，境外债重组结果预计三月份公布。近日有消息称，融创中国境外债重组计划获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。

尚未发布年报的奥园，也在推进战投及债务重组事宜，还将奥园健康出售予南粤基金。目前，该公司境外债重组已获进展，并与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持其进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排。

已复牌的佳兆业，也要面临更长期的债务处理、及持续经营问题。该公司在年报中称，去年公司境内债务完成多笔融资展期，融资成本较2021年底持续下降，另有多个项目完成债务重组实现盘活，同时在与债权人进行建设性对话，以加快制定重组计划。

于小雨表示，佳兆业成功复牌，为行业及其他停牌房企带来了一定信心或希望，这类企业的重组方案将有一定的可能性和可行性。

克而瑞表示，当下市场环境整体回暖，出险房企也迫切希望尽快重回“牌桌”。在整体预期向好的情况下，出险房企也通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度，优化企业的债务情况，实现减债降杠杆，推进公司经营尽快回归正常。

“房企纾困的核心在销售。只有市场恢复，有了销售回款的保障，才能从根本上化解房企的资金和债务问题，建议后续各地进一步优化预售资金监管的尺度，加快房企的销售回款速度。”克而瑞认为，对净资产为正的房企，应大力支持其加快资产处置或引入战投等，并降低利息成本，缓解其偿债压力；对于资不抵债的房企，则促进其尽快落实债务重组。

值得注意的是，目前楼市的复苏回暖基础并不牢固，在稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、精准对症、扩大内需的要求下，业内仍在期待楼市的利好政策继续跟进。“央行超预期的降准，预示了今年楼市调控政策继续放松的导向，有助市场信心的进一步修复。”克而瑞称。

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