龙湖新任董事长陈序平：看好10万亿量级的地产市场

去年十月份，民营房企龙湖突发人事变动，原董事长吴亚军因年龄和身体原因卸任，转任公司战略发展顾问，陈序平升任董事长。2023年3月17日，龙湖举行了吴亚军卸任后首场业绩会，陈序平成为绝对主角，他在会上讲了什么？

除了公司经营方面的问题，吴亚军如今在龙湖的角色备受关注。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，吴总是最大的股东和集团战略顾问，给我们提出宝贵意见，未来她会坚定支持管理层。

他还谈到交班后龙湖的变与不变，不变的是龙湖的底色，包括经营策略、企业文化等。变的则是根据内外部形势，对企业做出业务重构等调整，会更加重视资产质量，控制有息负债，不断提升企业周转；二是对航道的重构，变成“1 2 2”模式，即一个开发航道，两个运营航道、两个服务航道。

龙湖在去年经历了管理层变革，但对更多房企而言，过去一年，是内外环境发生诸多动荡的一年。不过，龙湖在巨变的环境下，交出了一如既往稳健的成绩单。

2022年度，龙湖集团合同销售额为2015.9亿元，营业收入同比增长12.2%至2505.7亿元；股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长0.5%至225.4亿元；毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

陈序平表示，地产行业经历深度调整后，拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品质量、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

在他看来，去年新房销售规模下降26.7%至13.3万亿人民币，但始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。首先要做好城市聚焦，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。其次，提升周转及去化，优化存货结构，修复盈利水平。相较于规模，更注重交付质量、回款质量及利润率。

龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠，则对楼市的具体情况发表了观点。他表示，从龙湖重点关注的47个城市来看，并非所有城市都在同步回暖。总体来看，一线城市和高能级的一些二线城市比较稳定，今年1～2月杭州、成都、武汉、西安等城市签约成交金额整体同比上涨了20%，能级比较低的城市继续承压，如常州、大连、绍兴、台州等城市，成交金额下跌超过20%。

在拿地方面，2022年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米。按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

管理层表示，今年开年各城市分化比较明显，企业会进行动态回顾，精准把控市场。今年的拿地策略会坚持两个方向，一是坚持以销定增，二是把握投资节奏，会坚持按照20个主力城市和14个机会城市布局，包括北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等重点区域，同时聚焦在这些城市的核心区，以确保周转率和利润率，拿地投资额与销售回款动态匹配。

龙湖集团首席财务官赵轶，对房企融资现状进行了解读。他表示，现在不管是国内还是国外的直接融资、债券市场，都没有完全恢复，对民营企业的收益率偏高，我们也保持适度观望，但相信一定会恢复到正常状态。集团在资金上做了多重准备，即使它恢复得缓一点，其它融资渠道也能顶上。

去年，龙湖集团平均借贷成本进一步下降至4.10%；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，外债占比进一步降低5个点至23%；一年以内到期的短债占比约9.9%，现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求；2023年已无境外债到期。

赵轶表示，2023年龙湖的债务会保持在2080亿元这个总数不变，但在结构上会进一步优化。“一方面会加大国内银行融资，目前有很多资源，经营性开发贷也会加大；还会适度减少境外融资，美元可能下降5个百分点，继续保持行业最优的短债比和现金覆盖倍数。”