成都楼市热度上升，网红盘背后真相原是巨大价差

一场网络拥塞和一组统计数据，让成都房地产市场拥有了“网红”热度。

3月15日，成都市住建局发布公告：天府新区“恒大天府半岛天纪小区 ”、金牛区“龙湖香港置地瑰云里”、青羊区“宽窄慢里”等三个项目开放登记报名。由于报名人数较多，导致网络拥塞，住建蓉e办及天府市民云app相关模块相继出现异常，经研究，上述项目报名截止时间调整为3月16日17时。

3月16日，国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在多项指标上，成都均位居前列。

“神盘”再现的真相

春节以来，成都楼市已经逐渐升温，出现了越来越多的热销楼盘。

3月3日，四川师大站TOD·锦江府项目推出二批次两栋120套房，面积134-175平方米。报名人数触发了成都的“三倍熔断”的规定，即登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。

锦江府项目的置业顾问介绍，二批次清水均价约3万元/平方米。鉴于二批次热销，将加紧申请在3月底推出三批次6号、7号和9号三栋楼，而且预计价格会相比前面两个批次有所上涨，均价约在3.1万元左右。

市场的回暖不仅出现了一些热销楼盘，一些不需要摇号顺销楼盘的到访量和成交量也在上升。位于成都锦江区的一顺销楼盘的置业顾问介绍，去年年底该楼盘还有3个点的优惠，但是今年市场形势回暖，已经收回之前的优惠点。

成都楼市人气的回升在3月15日出现了戏剧性的事件，加剧楼市升温的氛围。

当天，成都天府新区“恒大天府半岛天纪小区 ”、金牛区“龙湖香港置地瑰云里”、青羊区“宽窄慢里”等三个项目开放登记报名。但是，由于报名人数较多，导致网络拥塞，住建蓉e办及天府市民云app相关模块相继出现异常。而且从3月16日成都市温江区不动产交易中心发布的公告显示，3月16日仍出现过系统异常。

其中，恒大天府半岛天纪小区此次推出的是天府半岛6期64栋二单元180套房源，备受购房者关注。主要原因在于其精装价格约1.3万元/平方米，而周边二手房价格超过2万/平方米，差价在7000元/平方米以上，因此吸引众多购房者报名登记。

恒大天府半岛作为该区域的“价格洼地”，在上一批次即2022年3月底推出了1124套，当时也触发“三倍熔断”。但是像这次直接导致商品住房报名登记系统崩溃着实罕见。有业内人士分析认为，去年成都楼市新政优化调整了摇号顺序，可以参与摇号的人大增，同时，巨大价差利益之下，很多人冲进去博运气。

中指研究院四川公司研究总监苏宇向第一财经表示，恒大天府半岛是典型的房价倒挂项目，销售均价明显低于周边市场均价，热度高涨属于正常现象，但这种项目在成都所剩无几，这种非常规事件并不具备代表性。

但是，苏宇也强调，这种非常规的热点事件很有可能会传递市场过热的片面信号。

易居研究院研究总监严跃进向第一财经表示，报名系统崩溃其实是一个购房秩序的问题，不是简单的购房热度的问题，这要求我们对一些复苏得快，或者说热度相对高的一些城市要密切监测。

他说，我们是希望这个市场是活跃的，但是报名系统崩溃就会产生新的一些问题，甚至会使这个市场出现一些新的恐慌情绪，或者说造成一些新的压力，从这个角度去看，成都的这个例子是值得全国重点关注。

严跃进认为，这个恒大的项目热销也说明两方面的问题。一是虽然有一些企业有债务问题，但是购房者还是愿意认购的，第二就是说如果是做到现房销售，或者说企业债务问题解决，购房者信心还是有的。

因此，他认为，这个过程中要注意到现在这种潜在的买房需求，注意合理安排，要加强对潜在购房意向的收集，因为以前都觉得市场需求不足，这些工作都不做，现在这种意向购房需求要收集，有助于统筹做好工作。

楼市难“狂飙”

国家统计局3月16日发布的数据显示，2月成都新房价格环比上涨0.7%、同比增涨8.6%，二手房价格环比上涨1%、同比增涨9.2%。在新房和二手房价格同比增幅上，成都位居70个城市中最高。在新房价格环比增幅上，成都位居第三，二手房价格环比增幅上位居第一。

严跃进表示，成都是全国少数几个指标总体健康，热度很高的城市，甚至比上海这种城市可能还要强一点。而且成都的市场热其实不是现在，有些指标持续至少半年。

苏宇表示，成都的房价涨幅较高主要是结构性原因，新开盘项目的价格普遍高于老项目，造成了房价指数的上升。从单盘情况来看，并没有出现价格普涨的现象，甚至部分项目还在延续春节的打折促销动作。

他认为，价格上涨的原因，一方面是中心城区新开项目占比较高，一方面是2021、2022年“两集中项”目陆续入市，这些项目的限价上限是有一定上升的。所以这些因素造成了成都房价指数上升较快。

在价格上升的同时，成都的楼市成交量也大幅增长。中指研究院西南分院的报告显示，成都市商品住宅2月供应面积为76.7万㎡，同比上升58.9%，环比下降11.1%。成交面积为147.1万㎡，同比上升10.6%，环比上升22.1%。

苏宇认为，成都城市发展迅速，人口高速涌入，大量机械性增长人口带来了旺盛的置业需求，这给成都房地产市场打下了良好的基本盘。另外，去年以来四次楼市新政的政策效应得到释放。

在去年成都四次楼市新政中，成都楼市限购政策逐步放松。“5·16政策”规定近郊区（市）县住房不纳入中心城区购房限购套数计算，优化无房居民家庭认定。“5·31政策”增加二孩及以上家庭，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租的家庭新购买住房套数。

“11·17政策”又将成都除高新南区外一二圈层区域购房资格打通，增加二三圈层增加购买套数限制，同时，无房资格不再区分顺位，双限地项目不再公证摇号。“12·30 政策”进一步规定，父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。

苏宇表示，四次新政对成都购房资格进行了放松，同步刺激刚需和改善需求，但去年受高温限电、疫情封城的扰动，置业需求释放不通畅，政策孵化效果没有在市场端体现出来。春节之后随着政策效果孵化、疫情解封，积累了半年多的需求集中爆发，使得成都新房市场、二手房市场表现火热。

“尤其是去年5月新政中对于卖旧买新的刺激在市场端有明显表现，使得近几周成都二手房市场成交套数是新房的近两倍，而常规而言成都的新房二手房成交套数比例是5:5到7:3的范围。接下来，在‘卖旧’动作完成后，‘买新’动作还将对新房市场形成持续性支撑。”苏宇表示。

不过，苏宇认为，成都的楼市仍然是触底回升。“成都前几年的商品住宅成交量级都维持在两千万方左右的这个量级，粗略的算一下，新房的单日成交套数就是五六百套，现在的单周新房成交量其实也就回到了年度平均水平。”

实际上，进入3月，成都楼市相比2月的增幅有所减缓。

中指研究院西南分院的周报显示，2月27日-3月5日成都商品住宅市场供应面积为29.9万㎡，环比上升26.6%，成交面积为40.3万㎡，环比下降7.1%。3月6日-13日成都商品住宅市场供应面积为60.7万㎡，环比上升103.0%，成交面积为40.9万㎡，环比上升1.4%。