控制性详细规划：连接总体规划与修建性详细规划的关键环节

控制性详细规划是《城市规划编制办法》中定义的规划层次之一，是与修建性详细规划类似的详细规划，以总体规划或分区规划为基础，以土地用途控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，加强规划设计与管理和开发的衔接，作为城市规划管理的依据，指导修建性详细规划的编制。1.控制性详细规划是衔接总体规划和修建性详细规划的关键编制层次。2.控制性详细规划是规划与管理、规划与实施的重要纽带，是规划管理的依据。3.控制性详细规划是体现城市设计理念的关键。控制性详细规划可以体现城市总体规划、分区规划的宏观城市设计理念和微观具体的控制要求，直接指导修建性详细规划和环境景观规划的编制。二、控制性详细规划的作用 (1)控制性详细规划的内容 ①规划控制指标体系的内容 任何城市建设活动都由土地利用、配套设施、建筑建设、行为活动四个方面组成。 2.控制性详细规划的作用 2.控制性详细规划的作用 2.控制性详细规划的作用 2.控制性详细规划的作用 2.控制性详细规划的作用 有什么问题可以提问、互相交流，可以互相讨论，但请小声说话。 ②土地利用包括土地用途控制和环境容量控制。

土地用途控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围作出规定。控制内容包括土地利用性质、土地利用兼容性、土地边界、土地面积等。土地利用性质按照土地分类标准规定建设用地上的建设内容，土地利用兼容性通过规定土地利用性质的容忍范围或者适度建设的要求为规划管理提供一定的灵活性。2.控制性详细规划的作用环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地可容纳的建筑量和人口集中度作出合理的规定。控制内容包括容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。容积率是空间密度控制指标，反映一定土地利用范围内建筑总量；建筑密度是平面控制指标，反映一定土地利用范围内建筑覆盖率；人口容量规定建设用地上的人口集中度；绿地率表示建设用地中绿地所占比例，反映用地内的环境质量和效果。这些控制指标从建设、环境、人口三个方面对环境容量进行了全面、综合的控制。2、控制性详细规划的作用③设施配套包括公共设施配套和市政公用设施配套。设施配套是正常生产、生活的保障，即对建设用地范围内的公共设施和市政设施建设提出量化的配置要求。公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务设施的配置要求。市政设施配套包括机动车和非机动车停车场（库）以及市政公用设施容量规定，如给水、排水、用电、通讯等。

配套设施的控制应依据国家和地方规范（标准）进行规定。2.控制性详细规划的作用④建筑建设包括建筑建设控制和城市设计引导。建筑建设控制是对建设用地上建筑的布局、建筑之间的群体关系做出必要的技术规定，其控制内容包括建筑高度、建筑间距、建筑退距等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪等方面的专业要求。2.控制性详细规划的作用⑤行为与活动控制行为与活动控制是根据外部环境要求，对建设项目在交通活动和环境保护方面提出控制规定。交通活动控制的内容是交通出入口的方向、数量，规定允许的出入口的方向和数量；交通运行组织规定允许通过地块的车辆类型，以及地块内的停车位数量和交通组织；装卸场地 规定了装卸场地的位置和面积。 环境保护控制通过制定污染物排放标准，防止生产、建设或其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质、噪声、振动、电磁波辐射等对环境造成的污染和危害，达到保护环境的目的。控制内容的选择受多种因素的影响，没有必要对每一个规划地块都进行四个方面控制，而是应根据土地具体情况选择其中的一些控制内容。2.控制性详细规划的作用4.规划控制方法针对不同的土地用途、不同的建设项目、不同的开发过程，应采用多手段的控制方法。

（1）指标量化 · 含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。 · 适用范围：适用于一般城市土地的规划控制。二、控制性详细规划的作用 （2）条文 · 含义：通过一系列控制要素和实施细节对建设用地进行定性控制，如土地性质、土地用途兼容性以及一些规划要求等。 · 适用范围：在需要规定规划用地使用性质或提出其他特殊要求时使用。 （3）图面标注 · 含义：通过一系列控制线和控制点对土地及设施进行定位控制，如用地边界、道路红线、建筑退让线、绿线、控制点等。 · 适用范围：在需要标注规划用地划分和建筑物布局时使用。二、控制性详细规划的作用 （4）城市设计引导 ·含义：通过一系列指导性的综合设计要求和建议，乃至具体的形式和空间设计图，为开发控制提供管理指引和设计框架。如建筑色彩、建筑形态、建筑体量、建筑综合体空间组合形态、建筑轮廓图等。 ·适用范围：用于重要的城市风貌区、历史保护区，获得优质的城市空间环境，保护城市特色。 2.控制性详细规划的作用 5.规划控制指标种类 控制指标分为规定性指标和引导性指标两大类，前者必须遵循，后者作为参照实施。 （1）规定性指标一般有以下几点： ①土地使用性质； ②建筑密度（总建筑基底面积/地块面积）； ③建筑控制高度； ④容积率（总建筑面积/地块面积）； ⑤绿地率（总绿地面积/地块面积）； ⑥交通出入口朝向； ⑦需要配置的停车位等公共设施。

二、控制性详细规划的作用 （2）导向性指标一般有以下几点： ①人口容量（人/hm2）； ②建筑形式、体量、风格要求； ③建筑色彩要求； ④其他环境要求。 二、控制性详细规划的作用 6、术语解释及规划控制指标计算规定 术语解释 （1）用地面积——规划地块划定的面积，单位为公顷。 （2）土地利用性质——土地利用功能，按国家标准土地利用分类，划分为小类甚至亚小类（如R22为幼儿园、R222为小学、R为中学等）。 （3）土地利用兼容性——土地利用性质的兼容范围或适宜建设的要求，以“允许设置”、“有条件允许设置”和“不允许设置”等形式表达。 （4）建筑密度——建筑面积与规划地块面积的比例，以百分比表示。 二、控制性详细规划的作用 （2）用地面积——规划地块划定的面积，单位为公顷。 二、控制性详细规划的作用 （3）用地兼容性——土地利用性质的兼容范围或适宜建设的要求，以“允许设置”、“有条件允许设置”和“不允许设置”等形式表达。 （4）建筑密度——建筑面积与规划地块面积的比例，以百分比表示。控制性详细规划的作用（5）容积率——规划地块内总建筑面积与规划地块面积的比例。（6）人口容量——规划地块内每公顷土地上居住的人口数。（7）绿地率——地块内绿地面积与规划地块面积的比例，以百分比表示。（8）停车位数——规划地块内规定的停车位数量，包括机动车停车位和非机动车停车位。（9）交通出入口方向及数量——规划地块内允许通行的出入口的方向、位置和数量。（10）交通运行组织——规定允许通过规划地块的车辆类型，并制定合理的交通运行组织。

二、控制性详细规划的作用 （11）装卸场地规定——对规划地块内货物装卸场地的位置和面积作出的规定。 （12）建筑高度——室外明沟面或泄水道坡度至建筑物最高点的垂直距离。 （13）建筑退​​距——建筑物向规划地块边界某一方向退距的距离。 （14）建筑间距——为满足日照、消防、卫生、安全和建筑防护等要求而规定的相邻建筑物之间的距离。 二、控制性详细规划的作用 7.地块划分、土地使用性质与兼容控制 （1）地块划分 ①地块划分的目的：为便于区块出租、区块开发和分期建设的规划管理，统一制定控制指标，将规划用地划分为众多地块。 ②地块的概念与特征 地块是控制性详细规划为更好地控制土地用途而规定的最基本用地。地块特征：制定文本规划时规范、指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发规模、时序相一致；地块面积由开发方式和管理方式确定，从建筑基地到单位或厂矿企业；可根据开发和管理方式的变化重新组织地块。2.控制性详细规划的作用③地块划分的依据地块划分应考虑土地利用现状和土地利用调整意向、建设的控制引导原则、规划布局结构为依据，综合考虑以下因素：·土地功能性质的差异。用于剔除不相容的用途，尽可能保证地块的单一性。

·土地产权或使用权边界。土地使用者的利益和土地的有偿使用使得产权边界变得日益重要，原则上，一块基本地块不能跨越这个边界。 ·城市“六条线”等专业规划要求（注：城市“六条线”是指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压线走廊黑线、文物保护紫线、微波通道橙线）。 2.控制性详细规划的作用 •考虑地价的区位差异。地块因区位不同，管理要求会有所不同。 •不要超出街道或区划边界，以方便规划和管理。 •尽量与开发规模保持一致。 •考虑基层行政管辖范围的边界，以方便汇总和统计当期数据。 以上因素在一定程度上基本是独立的，只要把这七种因素考虑周全，土地划分就会更加科学合理。 2. 控制性详细规划的作用