东莞年内第四次出台楼市松绑政策，官宣新房可85折销售

年内四次松绑楼市后，销售端仍不及预期，东莞再次出手助力房企冲业绩。

11月9日，东莞市住建局发布《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号）》（下称“《销售价格申报通知》”）。

值得注意的是，《销售价格申报通知》内容提到，开发企业网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%。值得注意的是，此前这一下浮幅度还仅为10%，也就是说，此次政策之后，东莞新房销售的折扣可以低至85折。

另外，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，相比此前规定的新盘只能下浮10%，东莞此次新盘销售价格下浮幅度增加了5%，同时，取得预售许可证满180天新盘价格下浮幅度不限，这主要与当前东莞房地产市场持续低迷有关。年底开发商为冲业绩促回款，将会采取一定的降价销售策略，而此次限价政策的调整也给了开发商较大的自主定价权。

今年以来，东莞已四次发布房地产松绑政策。4月，东莞恢复个税购房政策，既认社保、也认个税，另外，将“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；5月，东莞将增值税免征年限由5年改为2年，将限售政策由3年调整为2年，二孩或三孩的居民家庭，允许多购买一套商品住房；7月，东莞放开了外围非限购区域的购房资格验证；8月底，东莞将居民家庭购买第二套的首付降至3成或4成。

7月份的政策力度尤其较大，短期内也带动了市场成交的回升。合富研究院数据显示，东莞7、8、9月的新房成交套数均超过3000套。

然而，市场信心不足，叠加十月中下旬东莞疫情多段散发，房企正常供货节奏被打乱，10月，东莞楼市需求进一步走弱，新房成交2885套，环比减少22%，同比减少4成。截至10月底，东莞新房库存在连续4个月下降后小幅回升至9.8个月。

合富研究院数据显示，今年前十个月，东莞新房网签面积仅287万平，仅略高于2008年同期，前十个月东莞新房成交量处于历史低位。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在深圳楼市继续低迷背景下，东莞楼市来自深圳的购买力下降，与此同时，以外来人口为主的东莞本地，实际购买力较弱，难以消化过去几年抬起来的高地价、高房价，因此，东莞不得不将新房预售审批后的价格，在销售时可以下浮的幅度从10%调至15%。

李宇嘉表示，从市场实际调研来看，房价下浮幅度扩大，确实能带动购买力提升，当房价打8折、7折后，市场购买力确实有所回升。

值得注意的是，东莞新房降价并不是无序降价，而是在取得预售证满180天后才能降价，较原本的90天间隔更长。李宇嘉表示，拉长下调时间间隔，一方面是为了避免给市场传达不断下降的预期，稳定价格预期；同时也变相鼓励开发商有节奏地降价，实现有效需求释放，实现在价格上的供需匹配。