“第二支箭”持续发力，10月房企融资首现同比正增长

随着融资环境改善，房企非银融资在年内首次出现单月同比正增长。

中指研究院最新统计数据显示，10月房地产企业非银融资总额接近557亿元，虽环比继续下降27%，但同比上升约16%，融资利率较去年同期继续下降。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，与行业进入下行周期的初期相比，整体融资已出现修复迹象，其中信用债发行同比差距明显缩小，不过央国企仍为信用债发行主力。

虽然境内债券市场有望实现融资净增量，但海外债券作为房企传统的重要融资渠道再次出现单月零新发行，接下来房企还将面临新一轮偿债高峰，民营企业第二批增信发债落地的预期有所升温。就在11月8日，交易商协会宣布“第二支箭”延期并扩容，民企发债支撑进一步增强。

房企融资回暖但仍面临偿债高峰

自去年下半年个别房企曝出资金链危机之后，行业融资普遍遇冷，这一下行趋势在今年一直延续了9个月。据中指研究院监测，今年1～10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。

不过具体到10月单月，虽然在长假等因素影响下，房企非银融资总额继续环比下降27%，但相比去年同期同比上升了16.4%，达到556.8亿元。这是年内房企融资首次出现同比正增长。刘水认为，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。

（图源：中指研究院）

从融资结构来看，10月信用债规模占比进一步提升至57.4%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。其中信用债的发行回暖迹象最为明显。

自2021年9月第一批出险企业曝出违约事件，市场受到较大冲击，投资人信心快速下降，行业整体债券发行能力出现大幅回落。在持续回调的低基数基础上，10月信用债融资规模同比大幅提升155.7%（环比降17.5%）。

另一个好消息是，房企的融资成本也延续了下降趋势，10月平均利率为3.48%，比去年同期下降了2.39个百分点，不过较9月小幅回升0.01个百分点。其中，信用债平均利率为3.12%，同比下降1.00个百分点，环比微降0.10个百分点，整体降幅最为明显。

从融资结构来看，今年前10个月信用债占比明显提升，增长22.4个百分点至53.5%，其次是ABS同比提升10.2个百分点，达到33.3%。但相比之下，整改转型中的信托占比同比下降了18个百分点，最新只有10.9%，海外债更是因为房企信用评级不断下调同比下降14.6个百分点，目前占比仅为2.3%。

事实上，今年以来房企海外债已经在2月、5月、8月、9月共计4个月没有新发行，10月则再次出现零新发行。至此，房企海外债已连续三个月无新发行，只有房企交换要约成功后重新发行上市。

这与近期房企的新态度有很大关系，与前期多家头部房企提前偿还释放积极信号不同，最近陆续有房企宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，其中包括亿达中国和弘阳地产官宣出现债务违约，旭辉在11月1日公告表示将对境外债务停付本息，同时截至11月1日旭辉到期未付的境外债务本息总额约为4.14亿美元，上坤地产也在同日公告称一笔境外优先票据出现交叉违约。

就在11月7日，中南建设发布公告称，由于市场调整、行业非良性循环等原因，将暂不支付全资子公司Haimen Zhongnan Investment Development(International)Co.,Ltd.2021年4月发行的优先票据利息。

截至目前，年内房企信用债展期规模已经达473.6亿元，海外债展期规模达1031.7亿元，合计1505.3亿元。在这一背景之下，刘水预测，未来房企新发行海外债将更加艰难。今年1～10月，房企海外债发行到期比只有5.3%，风险敞口巨大。

而另一边，房企偿债的严峻形势依然没有明显缓解。中指研究院数据显示，今年年内房企到期债券余额还有1230.8亿元，加上明年1月到期余额1194.0亿元，房企即将面临新一轮偿债高峰。

具体到11月，单月将有56只信用债到期或回售，金额492.8亿元，海外债将有305.7亿元到期；12月将有54只信用债到期或回售，金额314.7亿元，海外债将有117.6亿元到期。

民企信用债融资有望破局

虽然房企信用债发行回暖的信号明显，但从发行主体来看，央企、国企占据主要地位的格局依然没有显著改善。中指研究院数据显示，1～10月央国企发行信用债总额同比仅下降0.9%，在总发行中的占比为87.1%，提升了14个百分点。

以10月典型房企债券发行情况为例，克而瑞统计数据显示，招商蛇口以合计72.9亿元发债金额居首，平均融资利率为2.4%，其他发行规模靠前的企业也以央企、国企为主，且这一格局在一定程度上降低了行业整体融资利率。此外，10月发行债券的企业只有14家，发债企业个数环比减少5家。

“信用债的修复主要依靠央国企的发行，民企依然面临发行困境。”刘水认为，从目前政策导向来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大。

就在10月底，央行副行长潘功胜曾赴中债信用增进投资公司（下称“中债信增公司”）开展专题调研，对中债信增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债信增公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债信增公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。第一财经记者从部分参会企业处获悉，中债信增公司在会上明确，欢迎有融资需求的企业洽谈合作，第二轮增信发债值得期待。

11月8日，交易商协会表态，称将在央行支持和引导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

此前2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。此次延期并扩容，交易商协会表示，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。

据了解，近期交易商协会已经组织中债信增公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。从中指研究院数据来看，今年1～10月，房企信用债发行到期比已经达到92.1%。刘水预测，在一系列政策支持下，民企发债将成为行业融资新的发力点，境内债券市场有望实现融资净增量。

另外值得注意的是，除了“第二支箭”，目前房企在信贷和股权融资方面也都有好消息，比如证监会近期表态允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场上市融资。央行行长易纲2日在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”提到，房地产销售和贷款投放已有边际改善，相信房地产市场能保持平稳健康发展。央行最新发布的金融机构贷款投向统计报告显示，三季度末房地产开发贷款增速较上半年有所提升。

据中指研究院统计，叠加上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿， 5月、8月示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款等，合计年内房企所获资金支持约为万亿级。