起价5.6亿元流拍！历史建筑德邻公寓为何难寻买家？

近日，起拍价高达5.61亿元的上海德邻公寓在阿里资产司法拍卖平台上因为无人报名竞价而流拍。

这栋建筑地理位置优越，位于上海市虹口区四川北路71号2幢，邻近苏州河、天潼路地铁站，附近有上海邮政博物馆、河滨大楼等知名建筑，也有苏河湾万象天地、宝格丽酒店、宝利嘉酒店等新型商业及顶级酒店。

德邻公寓始建于1935年，建成后曾吸引不少社会名流入住，如著名作家张恨水、刘白羽等，巴金、郁达夫、叶圣陶等文学大家也曾慕名而来，在此共谈文学时事。如今，德邻公寓是上海市优秀建筑、三类历史保护建筑，为商业和办公用途，建筑面积15573.19平方米，市场评估价7.01亿元。

按照5.61亿元的起拍价来算，已经是相当于评估价打了8折，该栋公寓建筑面积达到15573.19平方米，相当于起拍单价仅为3.602万元/平方米。

尽管起拍单价非常低，但这栋公寓最终仍未寻到买家。实际上早在2019年德邻公寓就曾经挂牌出售，当时售价8.5亿元，并未有买家接手，今年6月上海联交所也曾在微信公众号上发布德邻公寓资产转让的信息，但也未果。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，德邻公寓一直没有寻到买家，跟其历史保护建筑的身份有关。“历史保护建筑有严格的保护标准，动一根梁、一根柱、一块玻璃都有要求，平时维护费用也很高。”卢文曦对第一财经表示。

在法拍页面，提到德邻公寓为历史保护建筑，并强调“优秀历史建筑转让、出租的，受让人、承租人应当按照保护要求承担相应的保护义务”。

上海虹口区住保房管局也在近期公开表示，将持续关注德邻公寓后续工作进展情况，督促德邻公寓产权单位严格按照《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关要求落实保留保护工作。

据虹口检察院公开信息，德邻公寓原产权人为上海鸿锳物业发展有限公司，2017年7月产权人变更为上海摩硕投资有限公司。其后，德邻公寓曾因违法施工受到破坏，上海市虹口区人民检察院发出行政公益诉讼诉前检察建议，协同促成所有权人依法履行修缮职责。最终德邻公寓被拍卖，源于上海摩硕投资的一起民间借贷纠纷。

实际上，上海已有不少修缮、活化利用优秀历史建筑的典型案例，比如近期开业的上海苏河湾万象天地，在建设现代时尚商业空间的同时，通过城市更新复建了“天后宫”和“慎余里”两大优秀历史建筑。更早之前，上海长宁来福士广场也修葺了古老钟楼，封闭多年的礼拜堂也重新开门迎客，该钟楼原为张爱玲母校圣玛利亚女中的保护建筑，重新修缮、加固后，为城市生活增添了文化气息。上海南京西路上地标项目兴业太古汇内也有一栋百年历史保护建筑——查公馆，在重新对外开放之前，查公馆经历了平移和整整8年时间的修缮。  

“上海对历史建筑的保护要求十分严格，投入成本巨大、回报周期长，一般来说光是建筑设计公司就要请数家合作，活化利用并非易事，需要产权人有雄厚的实力以及做长周期项目的坚定决心。”一家商业地产企业负责人对记者表示。

不过，德邻公寓的流拍并不能代表上海法拍房市场走向冷淡。“流拍不是一个风向标，个案差异实在太大，前阵子还有起拍价2000多万的房子最后拍到4000多万成交，所以无论是溢价拍出还是流拍，都不能以个案来评判整体市场。”卢文曦对第一财经说道。