深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主降价求出货

深圳二手房成交量依旧没有起色。10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。

深圳此轮房价涨跌的起点是2020年。乐有家研究中心数据显示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价格开始波动下调，而今年下半年，价格已跌回3年前。

业主普遍降价

八卦岭片区是2020年以来这轮楼市中涨价幅度较大的片区。尽管该片区楼龄普遍较老，但是，在荔园小学东校区等名校学区，以及“旧改预期”的加持下，2021年3月，价格达到高峰，片区内挂牌均价达到10.77万元/平。然而来到2022年，随着楼市热度退却，集团化办学、“大学区”成为趋势，再加上“防止大拆大建”的政策颁布，片区旧改看不到明确的时间线，八卦岭片区的二手房价格开始大幅下滑，挂牌均价降至8.26万元/平，不少挂牌的房源已低于2021年年初发布的二手房参考价。

例如，福田区八卦岭片区鹏盛村一套31.48平户型的楼梯房，2020年12月的成交总价为348万，来到2022年10月，同样户型的成交总价已经降至200万元，远远低于261万的参考价，降价幅度达42.5%。

另外，记者走访期间还了解到，业主多次降低挂牌价成为普遍现象。例如，鹏盛村一套37.48平的电梯房，今年8月以320万元挂牌，10月降至300万，低于310万的参考价。11初，在得知有人准备第二天看房时，业主又降了40万至260万，而且价格还可以再谈。值得注意的是，在2020年的高点，该户型的房曾以400万左右的总价成交，相比起来，该户型降价幅度已经达35%。

城市主场是八卦岭片区成交比较活跃的小区，但与2020年的高点比起来，该小区的价格也跌了不少。

该片区的房产中介对第一财经表示，2020年上半年，城市主场45平户型的成交价还在300多万，下半年，成交价猛涨， 45平的户型最高成交价达到575万，2021年上半年二手房参考价发布之后，该小区连续8个月都没有房源成交，直到2021年下半年，经历了比较长的观望期之后，有业主着急用钱，单价从12万降到10万，以较低的单价出售了一套60平左右的住宅，此后，该小区的成交价格开始大幅下降，近期，其促成的两套 45平户型房源成交，价格均在360万左右，单价8万多。也就是说，大概两年的时间，45平户型的房源成交价下降幅度达到37.4%，房价回归至2020年上涨前的水平。

上述房产中介表示，2020年年底的时候，大部分业主都觉得2021年年初是卖房的旺季，挂牌价50——100万的涨，有的业主甚至都不愿意卖，挂牌的房源也很少。没想到的是，2021年2月，深圳出台了二手房参考价，二手房成交量迅速下滑，不少业主也错过了卖房的好时机。

值得注意的是，与相同片区相同楼龄的大户型比起来，城市广场、鹏盛村等小户型的小区降价幅度更大。对此，中介表示，“小户型的业主主要是刚需，刚需的资金承压能力相对较低，急着用钱的业主可能会多一些，另外，小户型的小区挂牌量也更多，购房者的选择面更大，业主如果急着卖掉，就只能降价。

“网红盘”华润城跌10%

如果说八卦岭片区的房价下跌具有特殊性，那么，南山区大冲片区的“网红盘”华润城房价的变化则是深圳楼市近年来最具代表性的缩影。

华润城由此前的大冲村城市更新而来，华润置地操盘，分为五期开发。2014年，华润城的住宅产品陆续开始入市，当年7月，华润城润府1期入市，均价4.5万元/平方米，开盘3小时就售罄。随着深圳房价上涨，此后几期开盘，华润城的价格也一次比一次高。2015年12月，华润城2期入市，价格区间为6.2万-8.1万元/平方米，开盘即售罄；2018年6月华润城3期入市，彼时，周边二手房单价已达12万/平，由于限价，3期开盘均价8.5万元/平，一二手倒挂严重，推出的房源再次迅速告罄。2020年11月，润玺系列推出，共1171套房源，备案均价13.1万元/平，单套最低门槛价1184万元。尽管价格不低，但“买到就赚500万”的一二手价格倒挂依旧吸引了近万人认筹疯抢，代持等乱象频出，开盘当天就告罄。

然而，就在润玺一期推出两个月后，2021年2月，深圳市二手房参考价出台，深圳楼市迅速降温，等到2021年12月润玺二期推出时，共推出1024套住宅，开盘一个多月后，仍剩160多套。

2022年11月初，记者走访该小区发现，相较2020年的高点，华润城的房价下跌了不少。以华润城一期一套83平的刚需户型为例，2020年最高卖到了1400万左右，而现在挂牌的一套同户型房源，满五唯一带学位，挂牌价格已经下降至1280万，降幅8.6%。中介称，“价格还有下降的空间”。中介表示，现在业主诚心卖的该户型房源挂牌都在1200多万。

另外，华润城一期一套89平三房户型房源，在2022年高点，曾以1900万左右的价格成交，而现在，该户型挂牌价格已经降至1450万，降幅23.68%。该片区的中介对记者表示，总的来看，华润城的二手房价格普遍下跌了10%。

成交量谷底徘徊

国家统计局数据显示，自2021年5月开始，深圳二手房价格指数连续下降了11个月，今年4月和5月，开始出现上涨的趋势，但此后的四个月，深圳二手房价格指数继续了下跌的态势。

二手房参考价是影响深圳二手房成交的重要政策，在2021年2月参考价发布之时，大部分房源的挂牌价、成交价都高于参考价，而根据乐有家统计，今年7月，约六成房源以接近参考价成交。

从各片区情况来看，乐有家数据显示，与2021年上半年比起来，2022年下半年，深圳市南山区大冲片区的二手房成交价格已经下跌23%。与此同时，下降幅度超过20%的片区还有布心、华强南、香蜜湖、科技园、百花、石厦、翻身、蛇口、华强北、南油、新安片区。

尽管价格一直下降，但深圳新房和二手房的成交量依旧没有太大起色。乐有家统计的最新数据显示，10月深圳一手住宅网签3328套，环比下跌8%，与此同时，当前深圳新房市场去化周期涨至12个月，进入高点。10月，二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，2021年下半年到现在，深圳二手房月度成交量都在2000套左右徘徊，与5000套的正常水平差距较大，在此过程中，一大批的需求被积累着，现在随着利率不断降低，居民月供负担得到一定缓解，再加上一些急售的业主，特别一些前期的投资客，二手房放盘量会明显增加，价格会降低，这对需求端有一定的促进作用；新房方面，开发商资金压力大，近期降价促销严重，不过，随着各种纾困政策出台，房地产企业资金方面得到支持，供给端的风险得到缓解，再加上疫情管控灵活性明显增加，疫情对人们的影响也会减小，需求的提振的效果会显现，预计明年年中前后市场会稳定下来。