创始人卸任致龙湖股价重挫超20%，吴亚军深夜谈交班缘由

龙湖集团创始人吴亚军卸任事件，搅起了资本市场阵阵风波。10月31日，龙湖集团开盘后股价下跌，一度跌超40%，截至发稿跌幅约23.86%，报9.99港元。

盘中，龙湖集团发布公告称，公司控股股东Charm Talent International Limited（下称“Charm Talent”）在公开市场增持龙湖集团股票300万股，合计投入资金近3000万港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龙湖集团已发行股本约43.41%，占比进一步提升。

Charm Talent由吴亚军家族信托控股，意味着吴亚军坚定看好龙湖和行业发展前景。公告表示，控股股东未来会在适当时机持续增持龙湖集团股权及债券。

三日前，龙湖集团突发公告，原董事长吴亚军因年龄和身体原因，卸任董事长，转任公司战略发展顾问，40岁的陈序平升任董事长。房地产仍深度调整之际，民营房企“最后一道防线”管理层震荡，背后意味着什么？引发投资者关注。

在30日晚间举行的投资者交流会上，吴亚军公开回应接班问题，除了自身身体健康原因，她称龙湖的接班模式主要受美的集团启发。早在三年前，吴亚军便开始安排接班人选，而她对“新人”陈序平的关注，已经持续了十几年。

在吴亚军看来，如今的龙湖已经深度机构化，接班时机较为合适。退居战略顾问后，她将继续关注龙湖在做什么生意，以及利润增长和风险规避问题。“虽说是跟大家道别，但我仍是龙湖最大的股东，跟投资者是坐在一条板凳上的。”

龙湖交班始末

在房地产行业，顺利完成新老交接的民企并不多见，大多数初代创始人仍在任上，有的酝酿子女接班、有的受环境影响逐渐淡出行业舞台。作为民营房企中较为稳健的选手，龙湖更换领班人此前并无征兆，吴亚军为何选择这一时间退场？

在30日举行的投资者交流会上，吴亚军深谈了交班问题，并概括为三点理由。

吴亚军称，过去三年，她一直在安排能接班的人，即接任董事长的人选。为什么交给家族以外的人，则是受美的集团方洪波和何享健启发。在去美的交流学习的时候，吴亚军观察到他们互动形式非常好，互相尊重和欣赏，企业做得也非常好。

由此，美的集团这种没有把公司交给自己家人、而是交给了职业经理人的模式，在吴亚军心中埋下了种子。美的集团在这种模式运作下，企业发展情况反而越来越好，她感到龙湖未来的交班模式也应该是这样，且一定要是这样。

而如何挑选职业经理人，龙湖有自己的一套培养体系。早在2004年，龙湖启动了“仕官生”项目，从国内外高校吸纳优秀毕业生、储备未来发展需要的中高层管理人才。此后，龙湖相继推出“仕官生2.0”、合伙人制度等，为龙湖储备了一批后备军。

龙湖新任董事长陈序平，正是从“仕官生”体系中成长起来的。吴亚军称，早在陈序平做项目总时，便跟他深度交流过，觉得他在投入度、忠诚度、商业思路上是个可造之才。尤其是最近七八年，跟他交流非常多，去年陈序平已在集团执掌整个大盘面。

据悉，今年中期业绩前后，吴亚军已准备交棒给陈序平，但赶上8月初龙湖遭遇做空、销售额也没有回而正暂缓。三季度以来，龙湖销售额开始回正，年内到期债务都已还清，明年到期也在提前计划准备，此时更换接班人是比较好的时机。

抛却这些外部原因，身体状况也是吴亚军选择退到幕后的重要原因。她表示，过去几年自己一直有糖尿病、甲状腺减退，前段时间做了眼睛手术，最近还出现了心悸问题。陪她检查的闺蜜直言：“你不能再干了，你得停下来了。”

虽然业内感到龙湖交班突然，但吴亚军并不这么认为，公司高管也可以接受。“龙湖早就深度机构化了，我们的干部队伍是一层层培养到今天，目前都担当了重要岗位，对公司的忠诚度、文化和价值观、贯彻稳健审慎的原则都没有问题。”

隐居公司战略顾问后，吴亚军会继续关注两个问题。一是公司在做什么，做谁的生意，商业模式行不行；其次，作为公司大股东，仍然关注公司业务发展，包括如何寻找新的利润增长点，怎么规避风险。“不在公司里，反而会更宏观、更清晰一些。”

新人与新挑战

虽然吴亚军详解了交班始末，但基于当下地产行业仍未回暖、龙湖此前遭遇做空事件、融资市场仍在震荡中，投资者的担忧情绪仍未完全消散，31日龙湖股价大跌超20%。

在30日晚谈到资本市场波动问题时，吴亚军称：做企业就像一个杯子，这个杯子通过灯光投到墙上，那就是资本市场。所以，资本市场的波动她不太在意，更重要的是看企业内在。当下，龙湖管理层做的都是长期思考，比她当初创业时状态还好。

陈序平也表示，龙湖最近的经营情况比较良好，三季度实现销售同比转正，9～10月获取十块土地，拿地金额108亿。在很多央国企都没出手的三季度，龙湖在多个城市拿地，展示出对后市的信心。未来，龙湖的战略可归为城市聚焦与航道聚焦。

他透露，早在去年8、9月份时，龙湖已观察到一些城市苗头不太对，此前三四线城市靠棚改货币化激发了很多需求，包括一些投资机会。因此，龙湖在城市聚焦上梳理出了20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市。

在航道聚焦方面，未来五年，龙湖的商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，龙湖应该就完成了去地产化。二十年后，地产之外的经营性收入目标是一千亿。

实际上，“去地产化”这一表述背后，便隐含着其对房地产的态度与判断。

“行业过去这五年是波澜动荡的，甚至一些市场波动比预期还要大。”陈序平称，加上过去这周股市跌得很厉害，大家会关注接下来龙湖怎么办。未来一年，龙湖会格外重视现金流，包括融资型现金流，在这个前提下保证利润稳中有增。

为保证经营现金流稳定，龙湖会在市场不确定性较多时，减少新增投资，尤其是投资性物业。目前，龙湖持有100个以上商场，已开业66个，接近50个没有开。在现金流管理上，未来两三年会放缓一些，把资金用于安全前提下、获取好的住宅项目。

龙湖集团CFO赵轶也表示，在融资及债务方面，龙湖整体的债务水平会压减，短期负债也较少，明年龙湖只有200亿左右的债务，且主要在下半年。海外债方面，龙湖已开始准备资金赎回明年到期的美元债，明年在海外将没有任何债务到期。

截至9月末，龙湖现金净余额800亿，其中监管资金余额215亿。随着年底项目竣工提款，监管资金余额会降到200亿以内，年底龙湖的现金流会达到800亿左右。

“现在二级市场悲观情绪蔓延、非常沮丧，所以整个战略价值完全没有体现公司应有的水平。”赵轶称，短期内恢复需要时间，但是银行端非常稳定，与龙湖建立了深厚的信任关系，也尊重吴亚军的选择。龙湖也在密切关注国内市场，只要有机会就发行信用债。

赵轶认为，未来行业市场会对企业非常友好，买地企业不多，民营企业更是少之又少，只要把握好节奏，完全可以做到主动调剂现金流、穿越周期。“国家已经规划出房地产新的发展模式，房价稳定、地价稳定，合理杠杆，做好服务回归初心，这个模式对企业来说非常好，我们一定会熬到那个阶段。”