保利发展跌停，房企“最后一道防线”直面市场冲击波

对于房地产前景的信心缺失，终于带来资本市场上的猛烈情绪宣泄，31日，经营稳定的绩优房企遭遇“黑色星期一”，股价集体杀跌，截至下午收盘，龙湖跌23.78%、保利跌9.98%、华发跌9.26%、滨江跌9%，招商蛇口跌6.62%、万科跌5.72%、碧桂园跌9.82%、中海跌4.95%。

以保利、招商、万科等为代表的央国企，被视作地产企业经营安全的最后一道防线。日前，这些企业披露的三季报业绩乏善可陈，出现业绩下滑趋势，让市场对于房地产前景再生忧虑。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，房地产市场表现欠佳，“金九银十”不再出现，未来行业走势不明朗，市场信心不足，在市场暗淡与行业信心极度脆弱之下，龙湖创始人吴亚军辞任，成了压垮市场信心的最后一根稻草，从而触发了地产板块整体下跌现象。

上周五盘后，龙湖集团发布公告称，创始人、董事长吴亚军辞去公司董事长等职务。瑞银在相关报告中将此事称为“负面意外”（negative surprise）。

有长期跟踪地产板块的固收分析师向记者分析，今日地产股大跌，堪称乌云密布下的情绪释放。龙湖的因素是地产板块整体调整的导火索，实际上，10月地产板块已经跑输大盘，原因在于今年“930新政”对市场的提振作用微弱，楼市延续低迷，资本市场对基本面越发悲观。如今叠加吴亚军的举动，市场将其解读为行业可能面临更大的危机。

不过，上述分析师也指出，展望未来十年，地产行业的年均需求面积至少在10亿平米以上，这仍然是一个足够大的行业，“住有所居”、“住有好居”仍然是人民群众的向往，因此当前情绪的过度悲观是没必要的。“本次事件带来的情绪释放平息之后，市场仍会回归价值，被情绪错杀的好公司反而会有更好的投资机会。”

值得注意的是，一向稳健的保利发展跌停。有市场人士指出，除了整个板块的影响之外，保利三季度的表现低于市场预期。“保利的表现比去年同期差了不少，而此前有不少卖方报告都推荐说业绩预期理想。”上述分析师指出。

数据显示，保利发展今年第三季度营收456.52亿元，同比减少5.82%；归属净利润22.68亿元，同比减少了30.96%。前三季度营收共1563.76亿元，同比增长12.99%；归属于上市公司的扣非净利润130.94亿元，同比减少了3.61%。

同样，地产绝对头部万科披露的三季报也让市场失望。数据显示，万科第三季度营收为1307.57亿元，同比增长25.28%；净利润48.28亿元，同比减少14.43%。另外，对于前三季度归属于上市公司股东的净利润增速低于营业收入增速的原因，万科在三季报中表示，主要受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，毛利率下滑。2022年前三季度，万科开发业务结算毛利率由2021年同期的 23.9%下降至20.7%。

许多年来，“招保万金”一直是A股市场上地产板块的旗帜，如今，四家公司的表现皆不理想。招商蛇口三季报显示，公司三季度营收319.22亿元，归属净利润10.7亿元，分别同比下降13.96%和49.04%。前三季度，招商蛇口营收894.84亿元，同比增长9.45%；归属净利润29.57亿元，同比减少了53.44%，归属净利润跌幅不小。金地集团第三季度其营收249.64亿元，同比增长27.3%；归属净利润13.71亿元，同比减少7.59%，一样的增收不增利。

港股方面，被业内称作“利润之王”的中海地产也交出了营收利润双双下降的尴尬业绩。今年第三季度，中海地产录得营收175.2 亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为18亿元，而去年同期，中海的收入为432亿元，经营溢利为80亿元，相比之下，中海营收和溢利同比分别减少59.4%、77.5%。今年前三季度，中海地产的营收和溢利也同比减少。