“带押过户”再添一城，新交易模式对二手房价影响几何？

“带押过户”再添一城。

第一财经记者23日从微商银行合肥某支行处了解到，昨日建设银行合肥分行已出现“带押过户”成功案例，微商银行也正在研究相关工作，但具体何时落地，尚不清楚。

随后，记者问询当地建设银行，一名某支行工作人员告诉记者，该消息属实。建设银行确实可以办理相关业务。

除合肥外，截至目前，全国已有广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。

买方成本、风险降低了吗？

“带押过户”是指存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还清贷款，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受第一财经采访时称，“带押过户”政策在热点一二线城市率先施行，能够促进二手房市场交易量的提升，进一步畅通二手房置换改善链条，促进市场改善性需求的释放。

但他同时也提出，新交易模式落地后，更多是缩短交易时间，确保交易安全，但从交易成本上来看，未必带来明显改善，甚至一些环节上的限制可能增加购房成本，该政策仍有优化空间。

广东华商律师事务所律师周争锋则告诉记者，“带押过户”之所以备受市场青睐，是因为免除了此前二手房交易中“赎楼”带来的担保费用和风险。

他解释称，一直以来，二手房交易市场中的“买方还清卖方尾款”现象始终存在，这主要涉及担保公司为买受人提供的一种“赎楼”服务，俗称“一笔款赎楼”。

具体而言，在该种交易方式下，买卖双方签订买卖合同之后，买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保，向银行申请按揭贷款，然后用自己申请的按揭贷款，还出卖人的银行欠款，出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户，过户以后买家再抵押给银行。

“实际上，这就是一种买家先给钱后过户的交易模式，买方风险更大，时常会引发纠纷案件。”周争锋举例称，比如，当买家帮助出卖人“赎楼”成功后，出卖人的房子被第三人查封或出卖人将房产另行出售，买家将会背负严重的债务，担保公司给买家提供的担保，也会承担相应的担保责任。

“带押过户”模式则避免了“赎楼”环节。周争锋称，“带押过户”是在出卖人的贷款尚未还清的情况下，银行先把房子过户给买受人。等买受人办理新的抵押以后，再用买受人的按揭贷款结算此前出卖人的抵押欠款。

对于前述“第三人查封”带来的额外交易成本和时间支出，在多地“带押过户”新政也提出了针对性的解决方式。

比如，济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式，以确保各个流程的无缝衔接。“该模式下，买卖双方可依据法律预告登记对抗查封。”周争锋称。

此外，由于“带押过户”是以买方名义设立新的抵押贷款，新贷款利率一般按现行利率执行，周争锋称，这在当前多个热点城市商贷利率不断下调的背景下，对于购房者而言，购房成本可能会有所降低。

不过，徐跃进提出了一点忧虑。他表示，目前，部分城市“带押过户”政策执行中还可能存在诸多限制，比如，买卖双方贷款银行需为同一家或买方贷款须为纯商贷等，这些限制有可能会增加购房成本，政策执行细则仍待完善。

热点城市为何先试现行？

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期以来多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的现况。

贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较上月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。另据国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。

“二手房交易的不景气，会对稳定市场预期和缩短换房周期造成较大冲击。”李宇嘉称。

截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市，徐跃进称，主要有两方面原因：其一，与三四线城市相比，热点一二线城市二手房市场规模相对较大，二手房市场对整体房地产市场的影响更大；其二，热点一二线城市房地产市场的运转更依赖二手房置换改善链条，很多家庭需要将现有住房出售后再购买改善的住房。

此外，李宇嘉还提到，目前，在广州等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车和扎根的主要选择。基于此，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。

随之“带押过户”交易模式的落地，二手房市场的挂牌量或将增加，如果当地市场短期承接力有限，二手房价格是否面临挑战？

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强认为，挂牌量的增加必然会影响二手房市场的短期价格，这属于正常的市场价格行为。“但二手房价最终取决于楼市的整体状况。随着楼市调控政策的不断优化和市场信心的逐渐恢复，热点城市的二手房市场价格预计会率先回暖。”

徐跃进则认为，“带押过户”政策能够降低交易成本，对供需两端均有益，但对价格直接影响不明显。要想进一步激活二手房交易市场，还需要从降低交易门槛和成本的角度出台相关政策。